부동산 양도세계산기 — 양도소득세 계산기
양도세계산기는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에, 보유기간별 장기보유특별공제를 적용하고 양도소득기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 6~45% 8단계 세율을 곱해 계산한다. 보유기간 3년 이상이면 공제율이 6%부터 매년 2%포인트씩 늘어 15년 이상이면 최대 30%까지 적용된다. 아래 양도소득세계산기에 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간을 넣으면 예상 납부세액이 바로 나온다.
네이버에서 다루지 않은 8단계 세율 구간 전 구간, 보유기간별 장기보유특별공제율 전체 표, 계산 과정을 소득세법 원문 기준으로 아래에 정리했다. 부동산양도세계산기에 실제 금액을 넣어 직접 확인할 수 있는 계산 도구도 함께 있다.
양도소득세는 이 순서로 계산된다
양도소득세는 양도가액에서 곧바로 세율을 곱하지 않고, 여러 단계를 거쳐 과세표준을 구한 뒤에 세율을 적용한다. 국세청이 안내하는 세액계산 흐름도 기준으로 이 계산기가 반영하는 단계만 추리면 다음과 같다.
- 양도가액 — 부동산을 판 실지거래가액이다.
- 취득가액 — 부동산을 산 실지거래가액이다.
- 필요경비 — 취득세, 중개수수료, 자본적지출액 등 양도·취득 과정에서 든 비용이다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비다.
- 장기보유특별공제액 — 보유기간에 따른 공제율을 양도차익에 곱한 금액이다.
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액이다.
- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득기본공제 250만원이다.
- 산출세액 = 과세표준에 8단계 구간별 세율을 적용해 합산한 금액이다.
이 계산기는 보유기간 2년 이상인 부동산(주택·토지·건물)의 일반세율 기준만 반영한다. 감면대상소득금액(조세특례제한법상 감면), 세액공제·감면(전자신고세액공제 등)은 반영하지 않으므로, 해당 사항이 있다면 실제 납부세액은 계산 결과와 달라질 수 있다.
장기보유특별공제율은 보유기간에 따라 달라진다
장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 토지·건물(조합원입주권 승계취득분 제외)에 적용된다. 소득세법 제95조제2항이 정한 공제율은 다음과 같다.
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
보유기간 3년 미만이면 이 공제가 적용되지 않아 공제액이 0원이다.
1세대1주택은 별도의 특례 공제율을 적용받는다
소득세법 제95조제2항 단서는 요건을 충족한 1세대1주택(보유기간 3년 이상, 거주기간 2년 이상 등)에 별도의 특례 공제율을 두고 있다. 보유기간별 공제율(2년 이상부터 10년 이상까지 12~40%, 연 4%포인트)과 거주기간별 공제율(8~40%, 연 4%포인트)을 합산해 최대 80%까지 공제한다. 이 계산기는 일반 자산의 공제율표만 반영하며 1세대1주택 특례 공제율은 반영하지 않는다. 1세대1주택 비과세·특례공제 대상이면 이 계산기 결과와 실제 세액이 다를 수 있으므로, 국세청 홈택스나 관할 세무서에서 별도로 확인해야 한다.
양도소득세율표는 6~45% 8단계 초과누진세율이다
보유기간 2년 이상인 부동산의 양도소득세율은 소득세법 제104조제1항제1호와 제55조제1항에 따른 기본세율(종합소득세율과 동일한 8단계 초과누진세율)이 적용된다. 과세표준 구간별 세율과 누진공제액은 다음과 같다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 1억5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
계산식은 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액이다. 예를 들어 과세표준이 5,000만원이면 5,000만원 × 15% − 126만원 = 624만원이 산출세액이다. 법령 원문은 “84만원 + (1,400만원 초과분 × 15%)” 식의 기준액+초과분 방식으로 쓰여 있지만, 국세청이 안내하는 이 방식과 계산 결과는 같다.
단기 양도(보유기간 2년 미만)는 이 계산기 범위 밖이다
보유기간 2년 미만인 단기 양도는 과세표준 구간과 무관하게 단일세율이 적용돼 계산 방식 자체가 다르다. 소득세법 제104조제1항제2호·제3호에 따르면 1년 미만 보유는 일반 부동산 50%·주택 등 70%, 1년 이상 2년 미만 보유는 일반 부동산 40%·주택 등 60%가 적용된다. 이 계산기는 보유기간 2년 이상만 계산 대상으로 하므로, 보유기간이 2년 미만이면 이 계산기 결과를 적용할 수 없다.
양도소득기본공제는 연 250만원이다
양도소득이 있는 거주자는 해당 과세기간의 양도소득금액에서 소득 구분별로 각각 연 250만원을 공제한다(소득세법 제103조제1항). 부동산 양도로 생긴 소득은 이 250만원 공제 대상에 포함되며, 미등기 양도자산은 이 공제에서 제외된다.
다주택자 중과·1세대1주택 비과세는 계산기에 반영되지 않는다
1세대1주택으로서 요건을 충족하면 양도소득에 비과세가 적용되지만, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되고 12억원 초과분에 대해서만 과세된다(소득세법 제89조제1항제3호). 비과세 판정에는 보유기간·거주기간·1세대 요건 등 별도 시행령 기준이 있어 이 계산기 범위 밖이다.
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과도 이 계산기에 반영되지 않는다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 제도가 있었으나 종료와 재시행이 반복돼온 만큼, 정확한 적용 여부와 가산 세율은 신고 시점 기준으로 국세청이나 관할 세무서에서 확인해야 한다. 1세대1주택 비과세·다주택자 중과·조합원입주권 및 분양권 특례·환산취득가액 방식이 해당되는 경우라면, 이 계산기 결과와 실제 납부세액이 달라질 수 있으므로 세무사 상담을 권장한다.
부동산양도세계산기로 직접 계산해보기
부동산 양도가액·취득가액·필요경비·보유기간을 입력하면 장기보유특별공제와 양도소득세율표를 반영한 예상 양도소득세를 계산합니다.양도가액(판 가격) (원)취득가액(산 가격) (원)필요경비(취득세·중개수수료·자본적지출 등 합계) (원)보유기간 (년)계산하기
보유기간 2년 이상 부동산(주택·토지·건물)의 일반세율 기준입니다. 보유기간 2년 미만(단기양도, 세율 40~70%)에는 이 계산기가 적용되지 않습니다. 1세대1주택 비과세(실거래가 12억원 이하 부분) 및 거주기간 가산 특례공제, 다주택자 중과(조정대상지역), 조합원입주권·분양권 특례, 환산취득가액 방식은 반영되지 않습니다. 실제 납부세액은 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니 세무사 상담을 권장합니다.
양도가액, 취득가액, 필요경비, 보유기간 네 가지를 입력하면 양도차익부터 산출세액까지 자동으로 계산된다. 예를 들어 양도가액 7억원, 취득가액 4억원, 필요경비 1,000만원, 보유기간 5년이면 양도차익 2억 9,000만원에서 장기보유특별공제 10%(2,900만원)를 뺀 양도소득금액은 2억 6,100만원이다. 여기서 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 2억 5,850만원에 세율을 적용하면 산출세액은 7,829만원이 된다.
보유기간이 2년이면 장기보유특별공제가 적용되지 않는다. 양도가액 3억원, 취득가액 2억5,000만원, 필요경비 500만원, 보유기간 2년이면 양도차익 4,500만원 전액이 공제 없이 과세표준 계산에 들어가, 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 4,250만원에 대한 산출세액은 511만 5,000원이 된다.
조건별 정확한 공제율표·세율표는 이 페이지의 표를 그대로 참고하면 되고, 계산기는 여러 조건을 조합했을 때의 최종 금액만 빠르게 확인하는 용도로 쓰면 된다.
자주 묻는 질문
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 양도세계산기 결과가 실제 고지 세액과 다를 수 있나요? | 네. 이 계산기는 1세대1주택 비과세·특례공제(최대 80% 한도), 다주택자 중과, 조합원입주권·분양권 특례, 환산취득가액 방식, 세액공제·감면을 반영하지 않습니다. 이런 사정이 있다면 실제 세액과 차이가 날 수 있습니다. |
| 양도소득세계산기에 취득가액을 모를 때는 어떻게 하나요? | 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순서대로 적용할 수 있습니다. 이 계산기는 실지거래가액 입력만 반영하므로, 환산취득가액을 적용해야 하는 경우라면 계산 결과가 실제와 다를 수 있습니다. |
| 보유기간 2년 미만이면 이 계산기를 쓸 수 없나요? | 네. 보유기간 2년 미만 단기 양도는 과세표준 구간과 무관하게 40~70%의 단일세율이 적용되는 별도 계산 방식이라, 이 계산기의 대상이 아닙니다. |
| 1세대1주택인데 이 계산기로 계산해도 되나요? | 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 별도 판정이 필요하고, 비과세 대상이 아니더라도 최대 80%까지 적용되는 특례 공제율은 이 계산기에 반영돼 있지 않습니다. 1세대1주택이라면 계산 결과보다 실제 세액이 적을 가능성이 있으므로 국세청 홈택스나 세무서 확인을 권장합니다. |
참고 자료: 국세청, 개인신고안내 > 양도소득세 > 기본정보 > 세액계산 흐름도 — nts.go.kr, 국세청, 개인신고안내 > 양도소득세 > 기본정보 > 세율(세율 변동 연혁표 포함) — nts.go.kr, 국가법령정보센터(법제처), 소득세법 원문(법령일련번호 280405, 시행 2026.1.1) — law.go.kr에서 “소득세법” 검색 후 제55조·제89조·제95조·제103조·제104조 조문 확인, 국가법령정보센터(법제처), 소득세법 시행령 제176조의2③(취득가액 추계방법 순서) — law.go.kr에서 “소득세법 시행령” 검색 후 제176조의2 확인
