대출계산기 — 원리금균등·원금균등·만기일시 총 이자 비교

핵심 요약

• 원금·연이자율·기간·상환방식을 넣으면 첫 달 납입액, 마지막 달 납입액, 총 이자, 총 상환액이 한 번에 나온다.
• 1억 원을 연 4.5%로 30년 빌리면 총 이자는 원리금균등 8,240만 원, 원금균등 6,768만 원, 만기일시 1억 3,500만 원이다.
• 거치기간은 초기 부담을 낮추는 대신 총 이자를 늘린다. 1년 거치를 두면 위 조건에서 이자가 약 131만 원 늘어난다.
• 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대라면 실제로 빌릴 수 있는 금액은 LTV, 금액 상한, DSR 세 관문 중 가장 낮은 값으로 정해진다.

아래 대출계산기는 국내 은행 실무 방식(월이율 = 연이자율 ÷ 12)으로 상환 스케줄을 계산한다. 원금과 금리, 기간, 상환방식만 고르면 결과가 즉시 바뀐다. 거치기간이 있으면 개월 수를 넣고, 없으면 0으로 둔다.

계산 결과 4가지는 각각 무엇을 뜻하나

결과 박스에는 첫 달 납입액, 마지막 달 납입액, 총 이자, 총 상환액이 순서대로 표시된다. 네 값이 서로 어떻게 연결되는지 알면 숫자 하나만 보고 판단하는 실수를 줄일 수 있다.

첫 달과 마지막 달 납입액

첫 달 납입액은 매달 통장에서 빠져나갈 최대 금액이다. 상환 여력을 볼 때는 이 값을 기준으로 삼는 편이 안전하다. 마지막 달 납입액은 상환방식에 따라 성격이 완전히 달라진다.

원리금균등은 첫 달과 마지막 달이 같다. 원금균등은 마지막으로 갈수록 줄어든다. 만기일시는 마지막 달에 원금이 통째로 얹히기 때문에 값이 갑자기 뛴다.

총 이자를 핵심 지표로 본 이유

계산기에서 강조 표시된 항목은 총 이자다. 대출 기간 내내 실제로 지불하는 비용이 이 값이고, 상환방식을 바꿨을 때 차이가 가장 극명하게 드러나는 지점이기도 하다. 총 상환액은 원금에 이 총 이자를 더한 값이라 별도 해석이 필요하지 않다.

계산 결과는 원 미만 절사·반올림 규칙과 이자 계산 일수 기준에 따라 은행 고지서와 수 원 단위 차이가 날 수 있다. 중도상환수수료, 인지세, 근저당설정비 같은 부대비용도 포함되어 있지 않다.

세 가지 상환방식은 무엇이 다른가

우리은행 금융계산기의 공식 설명을 기준으로 정리하면 다음과 같다. 계산기의 상환방식 항목에서 하나를 고르면 그에 맞는 식이 적용된다.

원리금균등상환

매달 내는 원금과 이자의 합이 같은 방식이다. 월 납입액이 고정되어 있어 가계 예산을 짜기 쉽고, 주택담보대출에서 가장 널리 쓰인다. 초기에는 납입액 대부분이 이자이고, 시간이 지날수록 원금 비중이 커진다.

1억 원·연 4.5%·30년 조건에서 월 납입액은 506,685원이다. 첫 달 구성은 이자 375,000원에 원금 131,685원, 마지막 달은 이자 1,893원에 원금 504,792원이다. 같은 금액을 내고 있어도 속을 뜯어보면 구성이 완전히 뒤바뀐다.

원금균등상환

매달 갚는 원금이 같고, 이자는 남은 잔액에만 붙는 방식이다. 잔액이 매달 줄어드니 납입액도 계속 줄어든다. 체감식이라고도 부른다.

같은 조건에서 첫 달 납입액은 652,778원, 마지막 달은 278,819원이다. 초기 부담이 원리금균등보다 146,093원 크지만, 총 이자는 1,471만 원 넘게 적다.

만기일시상환

기간 내내 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식이다. 월 부담은 가장 가볍지만 원금이 전혀 줄지 않아 총 이자가 가장 크다. 장기 주택담보대출보다는 마이너스통장, 단기 신용대출, 전세자금대출처럼 기간이 짧은 상품에서 주로 쓰인다.

한도 안에서 쓴 만큼만 이자가 붙는 구조는 별도의 계산이 필요하다. 이 부분은 마이너스통장 이자 계산법에서 일할 계산과 함께 따로 다뤘다.

1억 원·연 4.5%·30년으로 비교하면

구분	원리금균등	원금균등	만기일시
첫 달 납입액	506,685원	652,778원	375,000원
마지막 달 납입액	506,685원	278,819원	100,375,000원
총 이자	82,406,712원	67,687,500원	135,000,000원
총 상환액	182,406,712원	167,687,500원	235,000,000원

원금균등은 원리금균등보다 총 이자가 14,719,212원 적다. 만기일시는 원리금균등보다 52,593,288원 많다. 총 이자는 원금균등이 항상 가장 적고 초기 부담은 원금균등이 가장 크다는 것이, 두 방식을 고를 때의 핵심 교환 조건이다.

거치기간을 두면 이자가 얼마나 늘어나나

거치기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간이다. 거치 중에는 상환방식과 상관없이 매달 원금 × 월이율만 낸다. 거치가 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아서 갚아야 하므로 월 납입액이 그만큼 커진다.

1억 원·연 4.5%·30년에 1년 거치를 붙이면 계산이 이렇게 달라진다.

1. 거치 12개월 동안 매달 375,000원씩, 이자로만 4,500,000원을 낸다.
2. 남은 상환 기간이 348개월로 줄어 월 납입액이 514,993원으로 오른다(거치 없을 때보다 8,308원 증가).
3. 총 이자는 83,717,675원이 되어, 거치가 없을 때보다 1,310,963원 늘어난다.

이자가 늘어나는 경로가 두 개라는 점이 중요하다. 거치기간 동안 원금이 하나도 줄지 않아 발생한 이자, 그리고 상환기간이 짧아지면서 커진 월 납입액이 각각 작용한다. 계산기에서 거치기간 값만 바꿔보면 이 차이가 바로 보인다.

한편 2025년 10월 15일 금융위원회 대책 이후 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 만기 제한 등이 적용되고 있어, 거치기간을 자유롭게 설정할 수 있는 상품 범위가 좁아진 상태다. 개별 상품의 거치 허용 여부는 은행·상품마다 다르므로 신청 전에 확인해야 한다.

중도상환수수료 계산은 어떻게 하나

여윳돈이 생겨 대출을 미리 갚을 때는 중도상환수수료가 붙는다. KB국민은행 공식 안내 기준 계산식은 다음과 같다.

중도상환수수료 = 중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)
  · 대출기간이 3년을 넘으면 3년째 되는 날을 만기로 간주

대출기간이 3년을 넘는 대부분의 주택담보대출에서는 분모가 1,095일로 고정된다. 시간이 지날수록 수수료가 줄어 3년이 되는 날 0원이 되는 슬라이딩(체감) 구조다.

1억 원을 2년(730일) 시점에 전액 상환하는 경우를 대입해보면, 3년까지 남은 일수는 365일이다. 수수료율 0.55%를 적용하면 183,333원, 0.75%라면 250,000원이 나온다.

2026년 현재 요율 수준

2025년 1월 13일 금융위원회의 관련 규정 개정으로 중도상환수수료는 실제 발생 비용 범위 안에서만 부과하도록 바뀌었고 요율이 크게 내려갔다. 아래는 KB국민은행 공식 안내 기준 2026년 1월 1일 이후 신규취급분 요율이다.

대출 유형	변동금리	고정금리
부동산담보(주택담보대출 등)	0.55%	0.75%
신용대출	0.11%	0.18%
보증서·기타담보	0.54%	0.96%

수수료율은 약정 시점 기준으로 적용되며 이후 금리나 담보가 바뀌어도 변하지 않는다. 2025년 1월 13일 이전에 받은 대출은 계약 당시의 옛 요율(1%대)이 그대로 유지된다. 요율은 은행마다 다르므로 다른 은행 수치는 각 은행 공시나 은행연합회 소비자포털에서 확인해야 한다. 은행별 비교와 면제 조건은 주담대 중도상환수수료 정리에서 더 자세히 다뤘다. 갈아타기로 금리를 낮출 때 수수료를 어디까지 감수할지는 오피스텔·빌라 담보대출 갈아타기 사례에서 확인할 수 있다.

실제 빌릴 수 있는 금액은 DSR과 LTV가 정한다

계산기는 “이 조건이면 얼마를 갚는가”를 알려주지만, “얼마까지 빌릴 수 있는가”는 규제가 정한다. 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대라면 세 개의 관문을 모두 통과해야 하고, 그중 가장 낮은 값이 최종 한도가 된다.

관문 1 — LTV (2026년 7월 21일 기준)

구분	LTV
규제지역 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)	40%
규제지역 생애최초	70%
규제지역 2주택 이상	0%(주택구입 목적 주담대 금지)
비규제지역 무주택	70%
비규제지역 생애최초	80%
비규제지역 1주택 이상	60%

규제지역 40%는 2025년 10월 15일 대책이 무주택자와 처분조건부 1주택자를 대상으로 비규제지역 70%에서 강화한 값이다. 표에 없는 신분(서민·실수요자 등)에 별도 우대 기준이 적용되는지는 금융위원회 보도자료 원문만으로는 확인되지 않으므로, 해당한다고 생각되면 은행이나 한국주택금융공사에 개별 확인해야 한다. 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 내려간 배경과 지역별 적용 범위는 규제지역 LTV 40% 정리에 따로 정리해뒀다.

관문 2 — 금액 상한

2025년 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 주택 시가별 금액 상한이 함께 걸린다. 15억 원 이하는 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원이다.

관문 3 — DSR

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 비율이다. 한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%다. 총대출액이 1억 원을 초과하는 차주에게 적용되며, 마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 약정 한도를 기준으로 부채에 잡히는 것으로 알려져 있다. 반영 비율과 간주 만기는 자료마다 설명이 엇갈리므로 본인 한도에 얼마가 잡히는지는 거래 은행에 직접 확인하는 편이 정확하다.

여기에 스트레스 DSR이 겹친다. 한도 계산용 금리에 가산금리를 얹는 제도로, 금융위원회 보도자료 기준 3단계는 2025년 7월 1일 시행됐고 스트레스 금리는 1.50%다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 15일 대책으로 하한이 3.0%로 올라갔고, 지방 비규제지역 주담대는 2026년 7월 21일 기준 0.75%p가 유지되고 있다.

DTI는 기타 대출의 이자만 반영해 DSR보다 느슨한 지표다. 규제 비율은 자료마다 값이 엇갈리므로 지역·주택 유형에 따라 다르다는 선까지만 이해하는 편이 안전하다. 실질적으로 한도를 좌우하는 것은 DSR이다.

상황별로 어떤 방식을 고르면 되나

• 월 현금흐름이 빠듯하고 예산을 고정하고 싶다면 원리금균등이 무난하다. 매달 같은 금액이라 관리가 단순하다.
• 초기 몇 년의 부담을 감당할 여력이 있다면 원금균등이 총 이자에서 유리하다. 1억 원 기준으로 30년간 1,400만 원 넘게 차이가 난다.
• 3년 안에 상환할 계획이 뚜렷하다면 총 이자보다 중도상환수수료를 먼저 계산해보는 편이 낫다. 만기일시가 유리해 보여도 실제 부담은 상환 시점에 갈린다.
• 소득이 불안정한 구간이라면 거치기간이 방어책이 되지만, 늘어나는 총 이자를 계산기로 확인한 뒤 결정하는 것이 좋다.

소득 기반 계산이 필요한 다른 상황이라면 실업급여 계산법처럼 각 제도별 산식을 따로 확인해야 한다.

자주 묻는 질문

질문	답변
연 4.5% 대출의 월이자는 4.5%를 12로 나눈 값이 맞나요?	국내 은행 대출 실무에서는 연 명목금리를 단순히 12로 나눈 값을 월이율로 쓴다. 연 4.5%라면 월 0.375%다. 이론적인 실효금리 방식(12제곱근)으로 계산하면 은행 고지서와 값이 어긋난다. 이 대출이자계산기도 은행 실무 방식을 따른다.
대출이자는 단리인가요, 복리인가요?	매달 발생한 이자를 그달에 납부하면 이자에 이자가 붙지 않으므로, 각 달의 이자는 그 시점 잔액에 대한 단리로 계산된다. 다만 원리금균등상환의 월 납입액 공식 자체는 화폐의 시간가치를 반영한 복리 구조의 식이다. 두 서술은 동시에 성립한다.
연 4.5%인데 실제 부담률이 더 높다는 말은 무슨 뜻인가요?	월 단위로 이자가 붙는 구조를 연 단위로 환산하면 실효연이율이 4.594%가 된다. 명목금리보다 약 0.094%p 높다. 계약서와 광고에 표시되는 숫자는 명목금리이며, 실효금리는 상품끼리 비교할 때 쓰는 개념이다.
계산기 결과와 은행 고지 금액이 몇 원 다른데 오류인가요?	원 미만 절사·반올림 규칙이 은행마다 달라 1~2원 차이가 나는 것은 정상이다. 이자 계산 일수 기준도 상품별로 다를 수 있다. 백만 원 단위 이상 차이가 난다면 입력한 기간이나 거치기간, 상환방식을 다시 확인해보는 편이 좋다.
중도상환수수료는 언제 0원이 되나요?	대출 실행일로부터 3년이 지나면 0원이 된다. 계산식의 잔존일수가 0이 되기 때문이다. 3년 이내라도 시간이 지날수록 금액이 줄어드는 구조라, 여윳돈이 생긴 시점에 이자계산기로 남은 이자와 수수료를 비교해보면 조기상환 실익을 판단할 수 있다.