주택담보대출 금리 비교, 어떤 상품을 골라야 할까 (2026년 7월)

핵심 요약 (2026년 7월 22일 기준)

• 주택담보대출 금리 비교는 “숫자 하나”가 아니라 금리 유형(변동·혼합형·주기형·고정) × 정책대출 자격 × 한도 × 상환 계획의 조합으로 판단한다.
• 소득·자산·집값이 요건 이내라면 디딤돌·보금자리론 같은 정책대출을 먼저 확인하는 편이 금리에서 유리한 경우가 많다.
• 한국은행 기준금리가 2026년 7월 16일 연 2.75%로 인상돼 금리 상승 국면이라, 한도가 빠듯하면 변동보다 주기형·고정이 유리할 수 있다.
• 금리는 매일 바뀌므로 실제 숫자는 은행연합회 소비자포털·한국주택금융공사(HF)·각 은행 앱에서 신청 시점에 직접 확인한다.

주택담보대출 금리 비교의 출발점은 개별 은행의 금리 숫자가 아니라 상품 유형을 고르는 일이다. 같은 5억 원을 빌려도 변동금리로 받느냐, 5년 고정 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형으로 받느냐, 정책대출로 받느냐에 따라 매달 갚는 이자와 총 한도가 크게 달라진다. 아래에서 4가지 금리 유형의 차이부터 은행 상품과 정책대출 중 무엇을 먼저 봐야 하는지까지 순서대로 정리했다.

주택담보대출 금리 유형은 왜 4가지로 나뉘나

주담대를 고를 때 가장 먼저 갈리는 지점이 금리 유형이다. 2026년 현재 은행 주담대는 크게 네 가지로 나뉜다. 유형에 따라 금리가 정해지는 방식과 변동 위험이 달라지므로, 이 구분을 먼저 이해해야 상품을 제대로 비교할 수 있다.

변동·혼합형·주기형·고정의 차이는 무엇인가

유형	금리가 정해지는 방식	금리 변동 위험
변동금리	6개월·12개월 등 재산정 주기마다 코픽스 등 기준지표에 따라 금리가 바뀐다	가장 높음
혼합형(고정후변동)	초기 일정 기간(보통 5년)은 고정, 이후 변동금리로 전환된다	중간
주기형	일정 주기(예: 5년)마다 금리를 새로 정하고, 주기 안에서는 고정한 뒤 반복한다	혼합형보다 낮음
순수 고정금리	만기까지 금리가 바뀌지 않는다	없음

혼합형과 주기형은 둘 다 “5년”이라는 말이 나와 헷갈리기 쉽다. 핵심 차이는 5년 뒤의 성격이다. 혼합형은 초기 5년 고정이 끝나면 6개월마다 재산정되는 변동금리로 성격 자체가 바뀐다. 반면 주기형은 5년 고정이 끝나면 그 시점 금리로 다시 5년 고정에 들어가고, 이 주기가 반복된다. 주기형이 금리 변동 위험이 더 낮은 이유다.

코픽스는 변동금리를 어떻게 움직이나

변동금리 주담대의 금리는 기준지표(코픽스) + 가산금리 − 우대금리 구조로 정해진다. 코픽스(COFIX)는 8개 은행이 자금을 조달한 가중평균 비용으로, 전국은행연합회가 매월 15일 전월분을 공시한다.

코픽스는 반영 속도에 따라 종류가 나뉜다. 신규취급액 기준은 그 달 새로 조달한 자금만 반영해 시장금리 변화를 가장 빠르게 따라가며, 주담대에 가장 많이 쓰인다. 잔액 기준은 과거 조달분까지 포함해 변동이 완만해서, 금리 상승기에는 대출자에게 상대적으로 유리하다. 2026년 6월분 코픽스(2026년 7월 15일 공시)는 신규취급액 기준 3.05%로 3개월 연속 올랐다. 7월 16일 기준금리 인상분은 8월 중순 공시되는 7월분 코픽스부터 반영되므로, 지금 새로 받는 변동금리도 이후 더 오를 여지가 있다.

금리 유형별 장단점, 변동금리 고정금리 차이는 어디서 갈리나

변동금리는 초기 금리가 대체로 가장 낮다. 다만 지금처럼 금리가 오르는 국면에서는 재산정 때마다 부담이 커진다. 금리 하락을 예상하거나 몇 년 안에 갚을 계획이 확실할 때 유리하다.

혼합형은 초기 5년 금리를 고정해 예측이 가능하지만, 5년 뒤 변동으로 바뀌는 시점의 금리를 알 수 없다는 한계가 있다. 주기형은 2026년 현재 은행권에서 비중이 커지는 유형으로, 5년 단위 고정이 반복돼 혼합형보다 금리 변동 위험이 낮다. 뒤에서 볼 스트레스 DSR 한도에서도 유리해 실수요자에게 매력이 커졌다.

순수 고정금리는 만기까지 금리가 확정돼 상승기에 심리적·재무적으로 안정적이다. 다만 2026년 7월 16일 기준 5대 은행 5년 고정형 주담대 상단이 연 7.49%까지 벌어져(같은 시점 변동형은 연 4.13~6.58%) 초기 금리 부담이 크고, 나중에 금리가 내리면 갈아타기 부담이 생긴다. 이 범위는 특정일 보도값이므로 “무조건 고정이 유리”, “무조건 변동이 싸다”고 단정할 수 없다. 본인의 상환 기간, 금리 전망, 한도 여유, 조기상환 계획에 따라 답이 달라진다. 참고로 기준금리 인상이 예금·대출 금리에 어떻게 번지는지는 기준금리 인상이 대출과 예금에 미치는 영향 글에 자세히 정리해뒀다.

은행 주담대와 정책대출 중 무엇을 먼저 볼까

금리 유형만큼 중요한 갈림길이 정책대출 자격이 되는지 여부다. 정책대출은 금리가 시중은행보다 낮지만 소득·자산·주택가격 요건이 촘촘하다.

디딤돌·보금자리론·신생아 특례, 보금자리론 금리는 얼마인가

대표 정책 주담대는 세 가지다. 내집마련 디딤돌대출(주택도시기금)은 무주택 세대주, 부부합산 소득 6,000만 원 이하(생애최초·2자녀 7,000만 원, 신혼 8,500만 원), 순자산 5.11억 원 이하가 대상이다. 한도는 일반 2억 원, 생애최초 2.4억 원, 신혼·2자녀 3.2억 원이다. 과거 “4억 원” 같은 오정보가 돌았으나 현행 한도는 이 값이 맞다. 자격·금리 상세는 디딤돌대출 자격조건 정리에서 확인할 수 있다.

보금자리론(한국주택금융공사)은 장기 고정금리 정책 모기지로, 부부합산 연소득 7,000만 원 이하·주택가격 6억 원 이하가 기준이며 한도는 약 3.6억 원이다(자격·한도 세부는 한국주택금융공사(HF) 이용안내 기준이며 신청 전 HF에서 다시 확인한다). 금리는 HF가 매월 공시하는데, 2026년 7월 7일 공시 기준은 아래와 같다.

상품	10년	20년	30년	50년
u·t형 보금자리론	5.00%	5.15%	5.20%	5.30%
아낌e보금자리론	4.90%	5.05%	5.10%	5.20%

전자약정·전자등기 방식인 아낌e보금자리론이 0.1%p 저렴하다. 신혼·다자녀·장애인·한부모 등 우대금리가 최대 1.0%p까지 중복 적용돼 하단이 더 내려갈 수 있다. 2026년 1월 보금자리론 금리가 0.25%p 인상됐고 이후 기준금리 흐름을 반영해 7월 공시 기준으로는 4.9~5.3%대다. 일부 자료가 인용하는 “3.9~4.2%”는 과거 시점 값이므로, 신청 전 HF 홈페이지에서 최신 공시를 다시 확인해야 한다.

세 번째는 신생아 특례 디딤돌이다. 최근 2년 내 출산한 무주택·1주택 가구가 대상이며 소득 1.3억 원 이하(맞벌이 2억), 주택 9억 원 이하, 한도 4억 원, 금리 연 1.80~4.50% 수준이다(2026년 7월 기준이며 신청 시점에 다시 확인한다). 상세 조건은 신생아 특례대출 조건 글에 별도로 정리돼 있다.

은행 상품과 정책대출을 어떻게 비교하나

구분	시중은행 주담대	정책대출(디딤돌·보금자리론)
금리	변동 4.13~6.58%, 5년 고정 3.88~7.49%(2026년 7월 16일 기준 보도값)	디딤돌 2.55~4.15%, 보금자리론 4.9~5.3%(2026년 7월 공시) — 대체로 더 낮음
자격 문턱	소득·자산 요건 사실상 없음(DSR만 통과)	소득·순자산·주택가격·면적 요건 촘촘
한도	LTV·DSR 한도 내	상품별 상한이 먼저 걸림(디딤돌 2~3.2억, 보금자리 3.6억)
대상 주택가	상한 없음(규제지역 LTV만 적용)	디딤돌 5~6억, 보금자리 6억, 신생아 9억

판단 순서는 명확하다. 먼저 정책대출 자격(소득·자산·주택가격·무주택)이 되는지 확인하고, 되면 금리에서 유리한 경우가 많으니 우선 검토한다. 자격이 안 되거나 집값·필요 한도가 정책 상한을 넘으면 은행 주담대에서 금리 유형을 고른다. 다만 정책대출은 재원 총량 관리 대상이라 접수 시점에 재원이 소진될 수 있으니 공지를 확인하는 편이 좋다. 규제지역의 담보인정비율은 규제지역 LTV 40% 강화 글에서 따로 다뤘다.

스트레스 DSR은 상품 선택을 어떻게 바꾸나

스트레스 DSR은 실제 적용금리에 스트레스 금리를 더해 한도를 계산하는 제도로, 2026년 7월 현재 3단계가 전면 시행 중이다. 상품 선택과 직결되는 부분은 금리 변동 위험이 낮은 상품일수록 스트레스 금리 적용비율이 낮아 한도가 더 나온다는 점이다.

변동금리는 스트레스 금리가 100% 적용돼 한도가 가장 많이 깎인다. 혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 적용비율이 낮아지고, 특히 주기형이 혼합형보다 완화된 스트레스 금리를 적용받는다. 순수 고정금리는 영향이 가장 작아 한도에서 가장 유리하다.

2026년 7월 기준 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대 3.0%(적용비율 100%)이며, 지방 주담대는 2026년 12월 31일까지 스트레스 금리 1.5%에 적용비율 50%로 유예된다. 한도가 부족하다면 변동 대신 주기형·고정을 택하는 것만으로 대출 가능액이 늘 수 있다. 제도의 계산 구조는 스트레스 DSR 3단계 글에서 확인할 수 있고, 실제 한도는 소득·기존 대출·지역에 따라 달라지므로 은행 상담으로 확인하는 것이 정확하다.

주택담보대출 금리는 어디서 비교하나

은행 상품은 전국은행연합회 소비자포털의 ‘금리/수수료 비교공시 → 가계대출금리’에서 1금융권 전 은행을 한 번에 비교할 수 있다. 분할상환·일시상환, 신용등급별로 나뉘어 있고 코픽스 공시도 같은 포털에서 매월 15일 전월분을 확인할 수 있다. 다만 포털은 평균·범위값이므로, 내 신용과 담보에 맞는 정확한 금리는 각 은행 앱·홈페이지에서 조회해야 한다. 정책대출 금리와 자격은 한국주택금융공사(HF) 홈페이지의 상품별 금리안내와 주택도시기금 기금e든든에서 확인한다.

금리만 보면 안 되는 이유는 무엇인가

금리 숫자가 낮아도 부대 조건까지 함께 봐야 실제 부담을 알 수 있다. 우대금리는 급여이체·카드실적·자동이체 등 실제 충족 가능한 조건인지 따져야 한다. 근저당 설정비와 방공제(소액임차보증금 차감)로 실제 받는 돈이 표시 한도보다 적을 수 있다는 점도 확인이 필요하다. 갈아타기를 고려한다면 중도상환수수료가 관건인데, 2025년 1월 13일 이후 신규 취급분부터 요율이 크게 낮아졌다(은행권 평균 고정금리 주담대 1.43%→0.56%). 계약일에 따라 다르니 주택담보대출 중도상환수수료 글에서 최신 기준을 확인하는 편이 좋다.

내 상황이라면 어떤 상품을 골라야 하나

주담대 상품 선택은 정해진 정답이 없고, 결과가 갈리는 축은 소득·한도·상환 계획이다. 아래는 일반 원칙이며 개인 상황에 따라 달라질 수 있다.

• 소득·자산·집값이 정책대출 요건 이내라면 디딤돌·보금자리론을 먼저 검토한다. 금리가 대체로 더 낮다.
• 금리가 더 오를까 불안하고 장기 보유 계획이라면 고정 또는 주기형이 상승기에 안정적이고 한도에서도 유리하다.
• 한도가 빠듯하다면 변동보다 주기형·고정을 택하는 것만으로 스트레스 DSR 적용비율이 낮아져 대출 가능액이 늘 수 있다.
• 수년 내 상환·매도 계획이 확실하다면 초기 금리가 낮은 변동금리도 합리적 선택이 될 수 있다.
• 이미 받은 대출 금리가 높다면 중도상환수수료 인하로 문턱이 낮아진 대환대출(갈아타기)을 검토해볼 만하다.

자주 묻는 질문

질문	답변
혼합형과 주기형 주택담보대출의 차이는 무엇인가요?	둘 다 초기 5년을 고정한다는 점은 같지만, 5년 뒤가 다릅니다. 혼합형은 초기 고정이 끝나면 6개월마다 재산정되는 변동금리로 전환됩니다. 주기형은 5년 고정이 끝나면 그 시점 금리로 다시 5년 고정에 들어가고 이 주기가 반복됩니다. 그래서 주기형이 혼합형보다 금리 변동 위험이 낮고, 스트레스 DSR 한도 계산에서도 더 유리합니다.
정책대출과 은행 주택담보대출 중 무엇을 먼저 알아봐야 하나요?	소득·순자산·주택가격·무주택 요건이 정책대출 기준 이내인지 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 2026년 7월 기준 정책대출은 디딤돌 2.55~4.15%, 보금자리론 4.9~5.3%대로 시중은행 주담대보다 대체로 금리가 낮습니다. 자격이 안 되거나 집값·필요 한도가 정책 상한을 넘으면 은행 주담대에서 금리 유형을 고르면 됩니다.
지금 같은 금리 상승기에는 고정금리가 무조건 유리한가요?	단정하기 어렵습니다. 2026년 7월 16일 기준금리가 연 2.75%로 인상돼 상승 국면인 것은 맞지만, 같은 시점 5대 은행 5년 고정형 상단이 연 7.49%까지 올라 초기 금리 부담도 큽니다. 장기 보유하며 금리 상승이 불안하다면 고정·주기형이, 몇 년 안에 갚을 계획이면 변동금리가 합리적일 수 있습니다. 본인의 상환 기간과 조기상환 계획을 함께 봐야 합니다.
주택담보대출 금리는 어디서 비교하나요?	은행 상품은 전국은행연합회 소비자포털의 가계대출금리 비교공시에서 1금융권 전 은행을 한 번에 볼 수 있습니다. 정책대출은 한국주택금융공사(HF) 홈페이지의 상품별 금리안내에서 확인합니다. 다만 공시값은 평균·범위이고 실제 적용 금리는 개인 신용·담보에 따라 다르므로, 최종 금리는 각 은행 앱과 HF에서 신청 시점에 직접 확인해야 합니다.
보금자리론 금리가 자료마다 다르게 나오는 이유는 무엇인가요?	보금자리론 금리는 HF가 매월 새로 공시하기 때문입니다. 2026년 1월에 0.25%p 인상됐고 이후 기준금리 흐름을 반영해, 2026년 7월 7일 공시 기준으로는 아낌e보금자리론 4.90~5.20%, u·t형 5.00~5.30% 수준입니다. 일부 자료가 인용하는 “3.9~4.2%”는 과거 시점 값입니다. 반드시 신청 시점의 HF 최신 공시를 기준으로 삼아야 합니다.