전세사기 특별법 피해자 인정 요건, 보증금 7억까지 확대

전세사기 특별법 피해자 인정 요건은 2024년 9월 개정으로 크게 바뀌었다. 임차보증금 상한이 3억원에서 5억원(전세사기피해지원위원회 판단 시 최대 7억원)으로 오르고, 전용면적 85㎡ 이하 같은 면적 제한은 폐지됐다. 신청 기한은 2027년 5월 31일까지이며, 2026년 4월 국회를 통과한 최소보장제는 2026년 11월 시행이 예정돼 있고 공동담보 피해자 개별 우선지급은 2026년 7월부터 이미 시행 중이다. 아래에서 인정 요건 4가지, 신청 절차, 실제 받을 수 있는 지원 내용을 순서대로 정리했다.

전세사기 특별법 피해자 인정 요건을 검색하면 여전히 “전용면적 85㎡ 이하, 보증금 3억원 이하”라는 옛 기준이 섞여 나온다. 이 기준은 2024년 9월 개정으로 이미 폐지된 정보다. 2026년 7월 12일 기준 국토교통부가 발표한 누적 전세사기피해자 결정 건수는 3만9,669건이며, 이 중 절반에 가까운 사례가 보증금 1억~2억원 구간(43.43%)에 몰려 있다. 정확한 요건과 절차를 모르면 신청 자격이 있는데도 놓치거나, 반대로 서류를 잘못 준비해 반려되는 경우가 생긴다.

전세사기 특별법이란 무엇인가

정식 명칭은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」이다. 2023년 6월 1일 시행됐고, 소관 부처는 국토교통부다. 실제 접수·조사는 광역시·도가 맡고, 최종 심의·의결은 국토교통부 산하 전세사기피해지원위원회가 담당한다.

이 법은 원래 시행일로부터 2년만 적용되는 일몰 규정을 두고 있었다. 2025년 4월 국회 국토교통위원회가 일몰 기한을 2년 더 연장하는 개정안을 의결하면서, 신청 기한이 기존 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일로 늘어났다. 이 연장은 이미 확정돼 시행 중인 사항이다.

2026년 6월 한 달에만 548건이 새로 전세사기피해자로 인정되면서, 2026년 6월 30일 기준 누적 인정 건수는 3만9,669건에 달한다. 이들에게 주거·금융·법률 등 분야에서 총 6만8,415건의 지원이 실행됐다. 피해 보증금 규모별로 보면 1억원 이하가 41.85%(1만6,600명), 1억~2억원이 43.43%(1만7,228명)로, 보증금 3억원 이하 구간에 피해가 집중돼 있다.

전세사기 특별법 피해자 인정 요건은 무엇인가

법 제3조는 아래 4가지 요건을 모두 충족해야 전세사기피해자로 인정한다고 규정한다. 하나라도 빠지면 인정받을 수 없다.

대항력과 확정일자를 갖췄는가

「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택 인도와 전입신고(주민등록)를 마치고, 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 임차권등기를 마쳤거나 전세권이 설정된 경우도 이 요건을 충족한 것으로 본다. 전입신고와 확정일자는 전세사기 피해 여부와 무관하게 모든 세입자가 기본적으로 갖춰야 하는 요건이라, 실무에서는 나머지 3가지 요건이 실제 심사의 관건이 된다.

보증금은 5억원 이하인가, 최대 얼마까지 인정되나

임차보증금이 5억원 이하여야 한다. 다만 전세사기피해지원위원회가 필요하다고 인정하면 시행령에 따라 2억원 범위에서 상향 조정할 수 있어, 위원회 판단에 따라 최대 7억원까지 인정될 수 있다. 이 기준은 2024년 9월 개정으로 기존 3억원(위원회 상향 시 최대 5억원)에서 지금의 5억원(최대 7억원)으로 올라간 것이다. 인터넷에 남아 있는 “보증금 3억원 이하” 정보는 이 개정 이전 기준이므로 신청 전 참고하지 않는 것이 좋다.

2인 이상의 다수 피해가 발생했는가

임대인의 파산·회생절차 개시, 임차주택의 경매·공매절차 개시, 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 것으로 예상돼야 한다. 임차인 한 명만 피해를 본 개별 분쟁은 이 요건을 충족하지 못해 특별법 적용 대상에서 제외될 수 있다.

임대인에게 고의성(기망)이 있었다고 볼 만한가

임대인에 대한 수사 개시, 임대인의 기망행위, 반환 능력이 없는 사람에게 주택을 넘기는 행위, 반환 능력 없이 다수 주택을 사들여 임대하는 행위 등 임대인이 보증금을 갚지 않으려는 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 한다. 단순히 임대인의 자금 사정이 어려워 보증금을 못 준 경우와, 처음부터 반환할 생각 없이 계약을 반복한 경우를 이 요건으로 구분한다.

요건을 충족해도 제외되는 경우가 있다

대항력이나 우선변제권으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있는 경우, 전세보증보험(주택임대차보증금 반환보증)에 가입해 보증금을 돌려받을 수 있는 경우, 보증금 전액이 「주택임대차보호법」상 최우선변제 대상 소액임차보증금 이하라 전액 회수가 가능한 경우는 지원 대상에서 제외된다. 실제로 국토교통부 발표에 따르면 71건이 보증보험이나 최우선변제금으로 전액 회수가 가능해 제외됐다.

“6가지 요건”이라는 말, 왜 다르게 소개되나

일부 법률사무소나 블로그는 이 법의 요건을 “6가지 조건”으로 소개하면서, 서민 임차주택 기준으로 “전용면적 85㎡ 이하, 시세 3억원 이하”를 제시하는 경우가 있다. 이는 2024년 개정 이전 기준이다. 현재는 면적 요건 자체가 폐지됐고, 보증금 기준도 5억원(최대 7억원)으로 바뀌었다. 신청을 준비 중이라면 위 4가지 핵심 요건(대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의도)을 기준으로 판단하고, 정확한 조문은 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr/LSW//lsInfoP.do?lsId=014450&ancYnChk=0)에서 직접 확인하는 것이 안전하다.

전세사기 피해자 신청 방법과 절차는 어떻게 되나요

전세사기 피해자 신청 방법은 온라인과 오프라인 두 가지다. 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서, 오프라인은 임차인 주민등록상 거주지 또는 피해주택 소재지 관할 시·군·구청에 방문해 신청할 수 있다. 제출 서류는 결정신청서(별지 제1호서식), 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 경매·공매 관련 서류, 집행권원 증명서 등이다.

접수부터 최종 결정까지는 아래 순서로 진행된다.

1. 광역시·도가 신청일로부터 30일 이내에 접수와 조사를 진행한다. 주택가격, 권리관계, 임대인 채무 상황 등을 조사한다.
2. 조사가 끝나면 국토교통부 전세사기피해지원위원회에 안건이 올라간다. 위원회는 상정일로부터 30일 이내(필요시 15일 추가 연장)에 요건 충족 여부를 심의·의결한다.
3. 결정 결과에 이의가 있으면 송달받은 날로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있다.
4. 거짓·부정한 방법으로 결정받은 경우, 보증금 전액을 이미 회수한 경우, 결정자가 실제로는 임대인인 경우는 결정이 취소될 수 있다.

신청한다고 전부 인정되는 것은 아니다. 2026년 6월 국토교통부는 한 달 동안 1,409건을 심의해 신규 신청 505건과 이의신청 인정 43건 등 548건을 최종 가결했지만, 458건은 부결, 207건은 지원 제외로 처리됐다. 요건 4가지를 정확히 확인하고 서류를 빠짐없이 준비하는 것이 인정 가능성을 높이는 실질적인 방법이다.

전세사기피해자로 인정되면 받는 지원 내용

전세사기피해자로 최종 결정되면 주거·금융·세제·생계 영역에서 여러 지원을 받을 수 있다. 크게 “살던 집을 계속 이용하는 경우”와 “다른 공공임대로 이사하는 경우”로 나뉜다.

지원 분야	주요 내용
우선매수권	피해 주택이 경·공매로 넘어가면 제3자보다 먼저 낙찰받을 권리 부여
LH 매입임대	우선매수권을 LH에 양도하면 LH가 낙찰 후 경매차익을 보증금으로 전환, 최대 10년 무상 거주
든든전세주택	HUG가 전세금을 대신 변제해 낙찰, 주변 시세 약 90% 임대료로 최대 8년 거주
HUG 임시거처	보증금 30% 이상 미회수 시 LH 임대주택 임시거처 제공, 임차료 70%를 최대 2년 지원
경·공매 유예	피해 임차인이 거주 주택 매수를 원할 때 경·공매 절차 유예·정지 신청 가능
세제 감면	살던 집을 직접 낙찰받아 매수하면 취득세·등록면허세·재산세 감면

2026년 6월 말 기준 LH의 피해주택 누적 매입 실적은 9,707호다. 2026년 상반기 월평균 매입 실적은 784호로, 2025년 연간 90호 수준과 비교하면 대폭 늘었다. 경·공매 유예의 경우 누적 “긴급 경·공매 유예 협조요청 결정”이 997건 있었는데, 이는 2025년 6월 발표 기준 수치라 최신 통계와 다를 수 있다.

금융 지원은 얼마나 받을 수 있나

기존 전세대출을 낮은 금리로 갈아탈 수 있는 저리 대환대출과 신규 임차자금 대출이 제공된다. 민간 정리 자료에서는 이 금리를 연 1.2%~2.7% 구간으로 소개하지만, 이는 공식 고시와 차이가 있을 수 있어 신청 전 HUG(1566-9009) 또는 기금e든든(https://enhuf.molit.go.kr)에서 정확한 금리를 확인해야 한다. 참고로 전세사기피해자 전용 상품이 아닌 일반 버팀목 전세자금대출은 2026년 1월 1일 기준 연 2.2%~3.3%(국토교통부 고시 변동금리)이며, 기초생활수급자·차상위·한부모 가구는 최대 1.0%포인트, 다자녀 가구는 0.7%포인트 우대금리가 적용된다.

경매로 거주 주택을 낙찰받거나(경락) 신규 주택을 구입할 때 정책모기지 등 금융지원이 제공된다는 안내도 있지만, 구체적인 금리와 한도는 이번 확인 시점 기준 공식 출처로 교차 확인되지 않았다. 신청 전 HUG 전세피해지원센터나 관할 시·군·구청에 직접 문의해 확인하는 것이 정확하다.

긴급 생계·법률 지원도 함께 받을 수 있다

HUG 전세피해지원센터를 통해 무료 법률상담과 소송 지원을 받을 수 있고, 심리상담 등 심리 지원도 종합 지원 항목에 포함된다. 생계비·의료비·주거비·교육비를 지원하는 긴급복지 지원도 안내되는데, 이 금액이 전세사기피해자 전용 기준인지 일반 긴급복지지원제도 기준을 그대로 적용한 것인지는 이번 조사에서 명확히 구분되지 않았다. 정확한 지원 금액은 관할 시·군·구청 복지 담당 부서에 확인이 필요하다.

2026년 전세사기 최소보장제, 지금 신청할 수 있나요

2026년 4월 23일 국회 본회의에서 특별법 개정안이 통과됐다. 이 개정안의 핵심이 최소보장제다. 경·공매가 끝난 뒤 피해자가 실제로 회복한 금액(배당액과 반환채권 회수액, 기존 지원금을 합산한 금액)이 임차보증금의 3분의 1에 미달하면, 그 부족분을 국가가 재정으로 보전해준다. 정부는 2026년 제1회 추가경정예산에서 이 제도를 위해 약 279억원의 예산을 확보했다.

최소보장제는 2026년 7월 14일 현재 아직 시행되지 않았다. 하위법령 정비와 전산시스템 구축을 거쳐 공포 후 6개월이 지난 시점, 구체적으로는 2026년 11월 시행이 예정돼 있다. 이미 경·공매가 끝난 과거 피해자에게도 소급 적용되므로, 과거에 손해를 본 피해자라도 시행 이후 별도 신청 절차를 통해 부족분을 보전받을 수 있을 것으로 안내되고 있다. 다만 소급 적용의 구체적인 신청 방법과 시기는 하위법령이 확정돼야 정해지므로, 국토교통부 공지를 통해 재확인하는 것이 안전하다.

최소보장제와 함께 통과된 선지급-후정산 제도 중, 공동담보(여러 주택이 하나의 담보로 묶인 경우) 피해자를 위한 개별 우선지급은 예외적으로 2026년 7월부터 이미 시행 중이다. 기존에는 담보로 묶인 모든 주택의 경·공매가 끝나야 지급이 가능했지만, 이제는 개별 피해주택의 경·공매만 끝나면 경매차익 일부를 먼저 받을 수 있다. 신탁사기 등 무권계약 피해로 경매가 아직 끝나지 않은 경우에도 최소보장금 일부를 먼저 받고 나중에 정산하는 방식이 함께 도입됐다. 공동담보 개별 우선지급 대상에 해당하는지는 관할 시·도 전세사기피해자 지원 담당 부서에서 확인할 수 있다.

전세사기 특별법 신청기한은 언제까지인가요

전세사기 특별법 신청기한은 법 유효기간과 같은 2027년 5월 31일까지다. 2025년 개정으로 기존 2025년 5월 31일에서 2년 연장된 결과다. 이 기한이 지나면 신청 자체가 불가능해질 수 있으므로, 요건에 해당한다고 판단되면 미리 신청을 준비하는 것이 좋다.

일부 자료에서는 2025년 6월 1일 이후 처음 맺은 임대차계약은 적용 대상에서 제외된다는 단서를 언급한다. 이 단서의 정확한 법조문 근거는 이번 확인 과정에서 원문으로 재확인되지 않았다. 최근 계약을 체결한 세입자라면 신청 전에 관할 시·군·구청이나 국토교통부에 적용 여부를 직접 확인하는 것이 필요하다.

2027년 5월 31일 이후 법이 다시 종료될지, 추가로 연장될지는 2026년 7월 14일 현재 확정되지 않았다. 참여연대 등 일부 시민단체가 특별법 개정을 지속적으로 요구해온 정황은 있으나, 이미 통과된 2026년 4월 개정(최소보장제 등) 이후 추가 연장 논의가 진행 중인지는 확인되지 않는다.

자주 묻는 질문

질문	답변
전세사기 특별법 피해자 인정 요건 중 보증금이 5억원을 넘으면 지원을 전혀 못 받나요?	원칙적으로 보증금 5억원 이하만 인정 대상이지만, 전세사기피해지원위원회가 필요하다고 판단하면 시행령에 따라 2억원 범위에서 상향해 최대 7억원까지 인정할 수 있다. 7억원을 넘는 경우는 특별법상 피해자 인정 대상에서 제외된다.
전세사기 최소보장제는 지금 바로 신청할 수 있나요?	아니다. 최소보장제는 2026년 4월 국회를 통과했지만 하위법령 정비와 전산시스템 구축 절차가 남아 있어 2026년 11월 시행이 예정돼 있다. 다만 같은 개정안에 포함된 공동담보 피해자 개별 우선지급 제도는 2026년 7월부터 이미 시행되고 있다.
전세사기 피해자로 신청했는데 부결되면 어떻게 하나요?	결정 결과를 송달받은 날로부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의신청할 수 있다. 2026년 6월 한 달 동안 접수된 이의신청 중 43건이 새로 인정된 사례로 반영됐다.
전세보증보험에 가입돼 있으면 전세사기피해자로 인정받을 수 없나요?	전세보증보험(주택임대차보증금 반환보증)에 가입해 보증금을 돌려받을 수 있는 경우는 특별법 지원 대상에서 제외된다. 보증금 전액을 스스로 회수할 다른 방법이 있는지가 인정 여부를 가르는 기준이다.

전세사기 특별법 피해자 인정 요건은 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하(최대 7억원), 2인 이상 다수 피해, 임대인의 기망 의도라는 4가지 요건을 모두 충족해야 확정된다. 면적 요건은 이미 폐지됐고, 신청은 2027년 5월 31일까지 가능하다. 최소보장제처럼 아직 시행 전인 제도와 공동담보 개별 우선지급처럼 이미 시행 중인 제도를 구분해서 확인하고, 정확한 금리·조문 번호가 필요한 사안은 국토교통부나 HUG에 직접 문의하는 것이 가장 확실하다.