종부세 양도세 개편안 검토 방향과 발표 일정 정리

종부세 양도세 개편은 2026년 7월 13일 현재 아직 확정·발표되지 않았다. 기획재정부는 국토교통부·금융위원회와 함께 7월 14일부터 16일까지 공급·금융·세제 토론회를 열고, 7월 23일 이재명 대통령 주재 부동산 국민대토론회를 거쳐 7월 말에서 8월 초 사이 최종안을 발표할 예정이다. 종부세는 주택 수 대신 실거주·자산가액 중심으로, 양도세 장기보유특별공제는 보유 공제를 줄이고 거주 공제를 늘리는 방향이 검토되고 있지만, 구체적인 수치는 확정되지 않았다. 아래에서 검토 중인 방안과 발표 절차, 이미 발의된 국회 법안과의 차이까지 자세히 정리했다.

이 글은 2026년 7월 13일 기준 보도 내용을 정리한 것이다. 종부세 양도세 개편은 발표 시점이 임박한 사안이므로, 실제로 이 글을 읽는 시점이 7월 말 이후라면 기획재정부 공식 발표 자료로 다시 확인해야 한다. 네이버에서 이 글로 넘어왔다면, 여기서는 검토 옵션별 구체적인 조합과 국회 발의안의 조문 내용, 유형별 예상 영향까지 더 자세히 다룬다.

종부세 양도세 개편, 지금 어느 단계까지 왔나?

부동산 세제 관련 보도를 볼 때 반드시 구분해야 할 세 단계가 있다. 이 단계를 혼동하면 이미 끝난 개편과 아직 논의 중인 개편을 같은 것으로 오해하게 된다.

1. 이미 시행 중(확정): 2025년 7월 31일 기획재정부 세제발전심의위원회가 확정·발표한 2025년 세제개편안이다. 1세대 1주택자 종부세 세율 인하, 고령자·장기보유 공제 확대, 일시적 2주택 처분기한 연장 등이 이미 작년에 확정돼 지금 적용되고 있다.
2. 국회 발의 단계(계류 중, 미통과): 무소속 최혁진 의원 등 13명이 2026년 4월 27일 대표발의한 소득세법 일부개정법률안이다. 정부 발의가 아닌 의원 발의 법안이며, 2026년 7월 13일 현재 국회 본회의를 통과했다는 근거는 확인되지 않았다.
3. 정부 발표 예고 단계(추진 중, 미확정): 이번에 다루는 7월 세제개편안이다. 국토교통부·금융위원회·기획재정부가 7월 14일부터 16일까지 각각 토론회를 열고, 7월 23일 대통령 주재 대토론회를 거쳐 7월 말~8월 초 최종 발표될 예정이다.

지금 언론에 보도되는 종부세·양도세 개편 내용은 대부분 세 번째 단계, 즉 정부 내부 검토안이나 토론회 의제 수준이라는 점을 분명히 해야 한다.

종부세는 어떤 방향으로 개편이 검토되고 있나?

현재 종부세는 ‘몇 채를 보유했는가’를 기준으로 다주택자를 중과하는 구조다. 이 때문에 30억 원짜리 주택 1채 보유자가 10억 원짜리 주택 3채 보유자보다 세금을 적게 내는 역전 현상이 발생한다는 지적이 정부·언론에서 반복적으로 제기되고 있다(이투데이, 2026년 7월 12일 보도). 정부는 이를 개선하기 위해 과세 기준을 ‘주택 수’에서 ‘실거주 여부’와 ‘총자산가액'(보유 주택의 공시가격 합계) 중심으로 전환하는 방안을 검토하고 있다.

검토 방안	내용	특징
공정시장가액비율 상향	현행 60%인 비율을 80~100% 수준까지 단계적으로 상향	시행령 개정 사항이라 국회 입법 없이 정부가 단독 추진 가능
1주택자 공제에 실거주 요건 반영	고령자·장기보유 공제(현재 합산 최대 80%)에 실거주 여부를 반영해, 비거주 1주택자의 공제를 축소	실거주자와 비거주자 간 형평성 문제 해소 목적
초고가 주택 별도 과세 강화	초고가 주택에 별도 공제 한도·과표 구간 신설	이른바 ‘똘똘한 한 채’ 절세 효과를 줄이는 방향
과표 구간 세분화·세율 인상	과세표준 구간을 더 촘촘히 나누고 명목 세율도 함께 인상 검토	구체적 세율은 미확정
공시가격 12억 원 이하 제외 기준 재검토	현재 공시가격 12억 원 이하 1주택자는 사실상 종부세 부담이 크지 않은데, 이 기준 자체를 재검토	기준 변경 시 과세 대상 확대 가능성

이미 확정된 2025년 개편과는 무엇이 다른가?

참고로 2025년 세제개편안으로 이미 확정된 내용은 이번 개편과 별개다. 1세대 1주택자의 종부세 과세표준 구간별 세율이 0.5~2.7%에서 0.35~1.5%로 인하됐고, 고령자 공제(65세 이상 최대 40%, 70세 이상 60%)와 장기보유공제(15년 이상 최대 50%)를 합쳐 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있게 됐다. 올해 논의되는 개편안은 여기에 ‘실거주’라는 새 기준을 추가하려는 것이다.

2025년 기준(현행) 종부세 기본 수치는 어떻게 되나?

• 과세기준 공제금액: 1세대 1주택자 12억 원, 다주택자(개인) 9억 원, 법인은 공제 없음
• 공정시장가액비율: 모든 납세자 60%(이 비율의 상향 여부가 이번 개편의 핵심 변수다)
• 세액공제: 고령자 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%) + 장기보유공제(5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%), 합산 최대 80%

양도소득세 장기보유특별공제는 어떻게 바뀔 수 있나?

현재 장기보유특별공제(장특공제)는 보유기간에 따른 공제(최대 40%)와 거주기간에 따른 공제(최대 40%)를 각각 받아 합산 최대 80%까지 공제받는 구조다. 문제는 실제 거주하지 않고 단순히 보유만 해도 보유기간 3년 이상이면 12~40%의 공제를 받을 수 있다는 점이다(헤럴드경제, 2026년 7월 12일 보도). 국외 거주자도 국내 부동산 양도 시 장특공제를 받을 수 있는 현행 구조 역시 문제로 지적된다.

정부가 검토 중인 개편 방향

정부가 검토 중인 방향은 보유기간 공제를 축소하거나 폐지하고, 거주기간 공제 비중을 확대하는 것이다. 검토되는 구체적 조합은 다음과 같다.

검토 옵션	보유 공제	거주 공제	합계
옵션 A	20%	60%	80%
옵션 B(보유 폐지안)	0%	80%	80%

이투데이(2026년 7월 12일)에 따르면 두 조합이 함께 거론되고 있으며, 어느 쪽으로 결정될지는 아직 확인되지 않았다. 비거주 주택은 보유기간이 길어질수록 양도세 부담이 단계적으로 커지도록 설계하는 방안, 실거주 중저가 주택은 보호 장치를 마련하는 방안도 함께 검토된다. 일각에서는 장특공제를 사실상 ‘장기거주공제’로 전면 전환하는 방안까지 거론된다.

국회에 이미 발의된 소득세법 개정안과는 어떻게 다른가?

정부의 7월 세제개편안과 별개로, 국회에는 이미 관련 법안이 발의돼 있다. 무소속 최혁진 의원 등 13명(김동아, 김우영, 김준환, 손솔, 윤종오, 이수진, 이주희, 임미애, 전종덕, 전진숙, 정혜경, 조계원 의원 등 공동발의)이 2026년 4월 27일 대표발의한 소득세법 일부개정법률안이다. 핵심 내용은 다음과 같다.

1. 보유기간에 따라 적용되던 최대 40% 공제를 전면 폐지한다. 살지 않는 집, 토지·상가 등 비주택 자산을 보유하기만 해도 받던 공제를 없애는 것이다.
2. 실제 거주하는 경우의 공제는 유지하되, 거주기간에 비례해 공제율을 단계적으로 높여 최대 80%까지 적용한다.
3. 국내에 생활 기반을 두지 않은 국외 거주자가 국내 부동산을 양도할 경우 장특공제 적용을 명시적으로 배제한다. 현행법은 국외 거주자도 공제를 받을 수 있다.

이 법안은 정부 발의가 아닌 의원 발의이며, 통과 여부는 확인되지 않아 계류 중으로 추정된다. 정부가 준비 중인 7월 세제개편안이 이 법안 내용을 그대로 흡수할지, 별도 정부안으로 갈지는 2026년 7월 13일 시점에서 확정되지 않았다. 다만 정부·의원 발의안 모두 ‘보유 공제 축소·폐지, 거주 공제 확대(최대 80%)’라는 방향성은 공통적으로 일치한다.

대출·거래세 등은 함께 어떻게 검토되나?

세제 개편과 병행해 은행권 가계대출 총량 관리 강화, 신규 주택담보대출 심사 강화 등 대출 규제도 함께 검토되고 있다(이투데이, 2026년 7월 12일 보도). 다만 생애최초 주택구매자와 정책모기지 등 실수요자 대상 금융지원은 유지한다는 방침이다. 구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 보유세와 거래세(취득세 등) 사이의 균형을 함께 고려해야 한다고 언급했으나, 구체적인 조정안은 밝히지 않았다(뉴스핌, 2026년 7월 7일 보도).

발표 절차와 일정은 어떻게 되나?

기획재정부가 밝힌 절차는 다음과 같다.

시점	내용
2026년 7월 14일~16일	국토교통부(공급), 금융위원회(금융), 기획재정부(세제)가 각각 주제별 공개 토론회 개최
2026년 7월 23일	이재명 대통령 주재 부동산 국민대토론회. 온라인 의견수렴 창구도 함께 운영
2026년 7월 말~8월 초	기획재정부가 관례대로 세제개편안 최종 발표 예정

구윤철 부총리는 2026년 7월 7일 MBC 라디오 인터뷰에서 “7월 말 정도 발표를 준비 중”이라고 밝혔지만, 공정시장가액비율 조정 폭이나 장특공제 세부 수치에 대해서는 즉답을 피했다. 발표 이후에는 국회 심의·의결을 거쳐야 실제 법 개정이 이뤄지며, 통상 이듬해(2027년)부터 시행되는 것이 기획재정부의 관행이다. 다만 종부세 공정시장가액비율처럼 시행령 개정 사항은 국회 입법 없이 정부 단독으로 더 빠르게 적용할 수 있다는 점이 여러 매체에서 지적된다.

이 일정은 2026년 7월 10~13일 시점 보도를 기준으로 한 예정 사항이다. 실제 발표일과 세부 내용은 부동산 국민대토론회 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 이 글을 읽는 시점에 기획재정부 공식 발표 여부를 반드시 재확인해야 한다.

유형별로 어떤 영향이 예상되나?

아직 확정된 내용이 아니라는 전제 아래, 정부·언론이 제시한 방향을 기준으로 정리하면 다음과 같다.

• 1주택 실거주자(중저가 주택): 정부 방침상 보호 대상으로 거론된다. 실거주 중저가 주택에는 별도 보호 장치를 마련하겠다는 언급이 있어, 개편이 이뤄지더라도 세 부담 증가가 크지 않을 가능성이 있다.
• 1주택 실거주자(초고가 주택, 이른바 ‘똘똘한 한 채’): 실거주 여부와 무관하게 적용되던 고령자·장기보유 공제 구조가 손질되면, 초고가 1주택 보유자는 실거주하더라도 종부세·양도세 부담이 늘어날 가능성이 언급된다.
• 1주택이지만 비거주(투자 목적 보유 등): 가장 큰 영향이 예상되는 그룹이다. 종부세 고령자·장기보유 공제에 거주 요건이 추가되고, 양도세 장특공제의 보유 부분이 축소·폐지되면 실거주하지 않는 1주택자의 세 부담이 커진다.
• 다주택자: 종부세 과세 기준이 실거주·자산가액 중심으로 바뀌면 저가 다주택자의 세 부담이 상대적으로 완화될 가능성과, 비거주 주택에 대한 양도세 중과가 강화될 가능성이 함께 거론된다.
• 갭투자자(비거주 목적 단기·중기 보유자): 국외 거주자 공제 배제, 비거주 보유 공제 축소 등이 현실화되면 매매차익 실현 시 양도세 부담이 커질 것으로 예상된다.
• 실수요자(생애최초 구매자 등): 대출 규제 강화와 별개로 정책모기지 등 금융지원은 유지한다는 방침이어서 실수요 보호 기조는 유지될 전망이다.

자주 묻는 질문

질문	답변
종부세 양도세 개편은 언제 최종 확정되나요?	2026년 7월 13일 현재 확정되지 않았다. 기획재정부는 7월 말에서 8월 초 사이 최종 세제개편안을 발표할 예정이며, 이후 국회 심의·의결을 거쳐야 실제 시행된다.
공정시장가액비율은 얼마까지 오르나요?	현행 60%에서 80~100% 수준까지 단계적으로 상향하는 방안이 거론되고 있지만, 정확한 상향 폭은 아직 확정되지 않았다. 발표 이후 공식 수치를 확인해야 한다.
장기보유특별공제는 보유 공제가 완전히 없어지나요?	검토 옵션에 ‘보유 0%·거주 80%’ 조합이 포함돼 있지만, ‘보유 20%·거주 60%’ 조합도 함께 거론되고 있어 아직 결정되지 않았다. 국회에 발의된 의원안은 보유 공제 전면 폐지를 담고 있지만, 이는 정부안이 아니라 계류 중인 법안이다.
최혁진 의원 발의 법안이 그대로 시행되나요?	아니다. 이 법안은 정부 발의가 아닌 의원 발의이며 국회를 통과했다는 근거가 확인되지 않았다. 정부가 준비 중인 7월 세제개편안과는 별개의 트랙으로, 두 안이 어떻게 합쳐질지는 아직 정해지지 않았다.

정리

종부세 양도세 개편은 2026년 7월 13일 현재 정부 검토 단계이며, 7월 14일부터 16일까지 부처별 토론회와 7월 23일 대통령 주재 대토론회를 거쳐 7월 말에서 8월 초 사이 최종 발표될 예정이다. 종부세는 주택 수 대신 실거주·총자산가액 중심으로, 양도세 장기보유특별공제는 보유 공제를 줄이고 거주 공제를 늘리는 방향이 검토되고 있지만 구체적 수치는 확정되지 않았다. 국회에 계류 중인 최혁진 의원 발의 법안은 정부안과 별개의 트랙이라는 점도 함께 기억해야 한다. 정확한 확정 내용은 기획재정부 공식 발표 이후 다시 확인해야 한다.