주택청약종합저축 가점제 계산법: 84점 만점 배점표와 계산 예시
주택청약 가점제 계산법의 핵심은 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 청약통장 가입기간 17점을 더해 84점 만점으로 점수를 매기는 데 있다. 무주택기간은 원칙적으로 만 30세부터 계산하지만, 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산한다. 부양가족은 1명당 5점씩 가산되며, 유주택 직계존속은 부양가족 수에서 제외된다는 점을 놓치기 쉽다. 아래에서 항목별 배점표와 실제 계산 예시를 통해 자신의 점수를 직접 계산해볼 수 있도록 정리했다.
주택청약 가점제란 무엇인가요?
청약 가점제는 민영주택 일반공급 청약에서 같은 순위 안에 경쟁이 발생했을 때, 무주택기간·부양가족 수·청약통장 가입기간 세 항목을 합산한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도다. 근거 법령은 국토교통부령인 [주택공급에 관한 규칙](https://www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?lsiSeq=279483)이며, 이 규칙의 별표 1에 가점제 산정기준표가 규정되어 있다.
세 항목의 만점을 더하면 84점이 된다.
| 항목 | 만점 |
|---|---|
| 무주택기간 | 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 |
| 청약통장(주택청약종합저축) 가입기간 | 17점 |
| 합계 | 84점 |
가점제는 어디까지나 “같은 순위 안에서 경쟁이 있을 때” 적용되는 당첨자 선정 기준이며, 1순위·2순위 자격 자체를 결정하는 것은 아니다. 국민주택(공공주택)은 가점제가 아니라 무주택기간·납입 횟수(저축 총액)를 기준으로 한 별도의 순차제를 사용하므로, 이 글에서 다루는 계산법과는 다른 제도라는 점을 먼저 구분해야 한다.
무주택기간 점수(32점 만점)는 어떻게 계산하나요?
무주택기간 산정의 시작점은 원칙적으로 “만 30세가 되는 날”이다. 다만 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 “혼인신고를 한 날”부터 무주택기간을 계산한다. 미혼이거나 30세 이후 혼인한 사람은 만 30세가 기산일이 되고, 30세 이전에 혼인한 사람은 혼인신고일이 기산일이 되는 구조다.
무주택 여부는 입주자모집공고일을 기준으로 판단하며, 청약통장 가입자 본인과 주민등록등본상 세대원 전원이 주택을 소유하지 않아야 인정된다. 세대원 중 한 명이라도 주택을 소유하면 무주택 요건이 깨진다.
세대원 중 만 60세 이상의 직계존속(부모 또는 배우자의 부모)이 주택을 소유한 경우는 예외적으로 청약 신청자 본인의 “무주택세대구성원” 자격 판정에서만 무주택으로 간주된다. 이는 청약 신청 자격을 판단하는 규정이며, 뒤에서 설명할 부양가족 수 가점 산정에서는 완전히 다른 규칙이 적용된다. 두 규정을 같은 것으로 혼동하면 안 된다.
전용면적 60제곱미터 이하이면서 공시가격(또는 분양가격)이 일정 기준 이하인 소형·저가주택을 1채만 소유한 경우는 예외적으로 무주택자로 인정받을 수 있다. 이 가격 기준은 2024년 12월 18일 개정으로 상향돼, 현재는 수도권 1억6,000만원 이하, 비수도권 1억원 이하 주택이 대상이다. 이 특례는 공공임대주택을 제외한 공공·민영주택 일반공급·특별공급에 적용된다.
무주택기간에 따라 1년 단위로 2점씩 늘어나는 배점표는 다음과 같다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
유주택자이거나, 무주택기간 산정 시작점(만 30세 또는 혼인신고일)에 아직 도달하지 않은 미혼 무주택자는 이 항목에서 0점으로 처리된다.
부양가족 점수(35점 만점)는 어떻게 매기나요?
부양가족은 입주자모집공고일 현재 청약통장 가입자의 주민등록등본에 함께 등재된 세대원을 기준으로 판단한다. 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 항상 부양가족으로 인정된다.
직계존속(부모, 배우자의 부모 포함)은 청약통장 가입자가 “세대주”로서 해당 직계존속을 “3년 이상 계속하여 부양”한 경우에만 인정된다. 세대주가 아니거나 부양 기간이 3년 미만이면 인정되지 않는다. 직계비속(자녀, 손자녀 포함)은 미혼인 경우만 인정되는데, 30세 미만 미혼 자녀는 등본에 등재되어 있으면 인정되지만, 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야 인정된다. 기혼 자녀는 부양가족으로 인정되지 않는다.
부양가족 수 가점을 계산할 때, 직계존속(또는 그 배우자)이 주택을 소유하고 있으면 그 직계존속은 부양가족 수에서 제외된다. 앞서 설명한 “만 60세 이상 직계존속의 주택 소유는 무주택세대구성원 자격 판정에서 예외적으로 무주택 간주”라는 규정은 청약 신청 자격 판정에 관한 것이고, 여기 부양가족 가점 산정 규칙과는 별개다. 유주택 부모를 부양가족 가점에 포함시키는 것은 대표적인 가점 오산정 사례로 안내되고 있으므로, 두 규정을 혼동하지 않아야 한다.
부양가족 1명당 5점씩 가산되며(신청자 본인은 부양가족 수에 포함하지 않는다), 최대 6명 이상까지 인정해 35점이 만점이다.
| 부양가족 수(본인 제외) | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
정부는 부양가족 수 가점을 부풀리기 위한 위장전입을 근절하기 위해, 부양가족의 건강보험 요양급여내역(병원·약국 이용내역 등)을 추가로 확인해 실거주 여부를 검증하는 절차를 강화했다. 이는 국토교통부가 2026년 무순위 청약 제도 개편과 함께 발표한 내용이다. 부양가족 인정 여부가 애매한 경우라면, 청약홈 계산기나 실제 입주자모집공고문으로 한 번 더 확인하는 것이 안전하다.
청약통장 가입기간 점수(17점 만점)는 어떻게 계산하나요?
가입기간은 청약통장 최초 가입일을 기준으로 산정한다. 예금 종류 전환이나 명의변경이 있어도 최초 가입일이 그대로 인정되는 것이 원칙이다. 가입기간이 6개월 미만이면 1점, 6개월 이상~1년 미만이면 2점이며, 이후 1년이 늘어날 때마다 1점씩 가산돼 15년 이상이면 만점인 17점이 된다.
| 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 6점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 8점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 9점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 10점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 11점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 13점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 14점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 15점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 16점 |
| 15년 이상 | 17점 |
국토교통부는 2024년 3월 25일 시행된 주택공급에 관한 규칙 개정을 통해, 배우자의 청약통장 가입기간 50%(최대 3점 한도)를 본인 점수에 추가로 합산할 수 있도록 했다. 예를 들어 본인이 5년 가입해 7점을 받은 상태에서 배우자가 4년을 가입했다면, 배우자 기간의 절반인 2년이 인정돼 3점이 더해지고 합산 점수는 10점이 된다. 다만 합산 이후에도 이 항목의 최대 점수는 기존과 동일하게 17점으로 유지된다.
미성년자 시기의 청약통장 가입 인정기간도 2024년 1월 1일부터 확대 시행됐고, 이 확대분이 반영된 청약 신청은 2024년 7월 1일부터 가능해졌다. 참고로 2024년 11월 1일부터 청약저축의 월 납입 인정액이 기존 10만원에서 25만원으로 상향됐는데, 이는 국민주택(공공주택) 청약에서 “저축 총액이 많은 순”으로 당첨자를 가리는 방식에 영향을 주는 내용이다. 지금 다루는 민영주택 가점제의 “가입기간(개월수)” 점수 산정 방식 자체를 바꾸는 것은 아니므로 두 제도를 혼동하지 않아야 한다.
84점 만점 계산 예시, 어떻게 따라 하면 될까요?
아래는 위에서 확인한 배점 기준을 그대로 적용한 가상의 계산 예시다. 실제 인물 사례가 아니라 계산 방식을 이해하기 위한 예시로 참고하면 된다.
예시 1 (배우자 통장기간 합산 없음)
- 무주택기간 7년 3개월 → “7년 이상~8년 미만” 구간 → 16점
- 부양가족 3명(배우자, 요건을 충족한 미혼 자녀 2명) → 20점
- 청약통장 가입기간 9년 → “9년 이상~10년 미만” 구간 → 11점
- 합계: 16 + 20 + 11 = 47점 (84점 만점 중)
예시 2 (배우자 통장기간 합산 포함)
- 무주택기간 10년 6개월 → “10년 이상~11년 미만” 구간 → 22점
- 부양가족 4명(배우자, 3년 이상 부양하고 무주택이 확인된 직계존속 1명, 미혼 자녀 2명) → 25점
- 본인 청약통장 가입기간 5년 → 7점, 배우자 가입기간 4년의 50%인 2년 인정 → 3점 → 합산 10점
- 합계: 22 + 25 + 10 = 57점 (84점 만점 중)
이 산식은 청약홈 가점계산기에서 무주택기간, 부양가족(배우자·직계존속·직계비속 인원수), 청약통장 순위기산일·생년월일, 배우자 청약통장 가입기간을 각각 입력하면 자동으로 합산돼 표시되는 방식과 동일하다.
청약홈 가점 자동계산기는 어떻게 쓰나요?
한국부동산원이 운영하는 [청약홈 청약가점계산 페이지](https://www.applyhome.co.kr/ap/apg/selectAddpntCalculatorView.do)에서 아래 네 가지 항목을 입력하면 총점을 자동으로 확인할 수 있다.
- 무주택기간: 무주택 여부(세대에 속한 자 전원이 무주택인지)와 기간을 선택해 0~32점 산정
- 부양가족: 배우자, 직계존속, 미혼 직계비속 등 항목별 인원수를 입력
- 청약통장: 순위기산일과 생년월일을 입력하면 가입기간 점수를 자동 산정
- 배우자 청약통장 가입기간: 배우자 통장의 가입기간 점수(0~3점 한도)를 별도 입력
페이지 하단의 “가점 계산하기” 버튼을 누르면 총점이 자동으로 계산된다. 청약홈 페이지 자체에 “입력 오류나 선택 착오로 인한 책임은 신청자 본인에게 있다”는 안내 문구가 명시돼 있으므로, 이 계산기는 참고용으로 활용하고 최종 확인은 실제 입주자모집공고문 기준으로 하는 것이 안전하다.
가점제와 추첨제 비율은 지역·면적별로 어떻게 다른가요?
가점제는 원칙적으로 “민영주택”의 “일반공급” 1순위 안에서 경쟁이 있을 때 적용된다. 민영주택 일반공급에서 가점제와 추첨제가 적용되는 비율은 전용면적과 지역 규제 여부에 따라 달라진다. 주택공급에 관한 규칙 제28조를 기준으로 확인한 현재 비율은 다음과 같다.
| 구분 | 가점제 비율 | 추첨제 비율 |
|---|---|---|
| 85㎡ 이하, 60㎡ 이하(규제지역) | 40% | 60% |
| 85㎡ 이하, 60㎡ 초과~85㎡ 이하(규제지역) | 70% | 30% |
| 85㎡ 초과, 투기과열지구 | 80% | 20% |
| 85㎡ 초과, 조정대상지역 | 50% | 50% |
규제지역이 아닌 비규제지역에서는 85제곱미터 이하 주택에 가점제 40%가 적용되고 나머지는 지자체장이 정하는 비율을 따른다. 85제곱미터를 초과하는 비규제지역 주택은 원칙적으로 가점제 없이 추첨제 100%로 선정되며, 지자체가 조례 등으로 별도 비율을 정할 수 있는 경우는 예외다.
규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 지정 현황은 수시로 바뀐다. 정부는 2025년 10월 15일 부동산 대책을 통해 기존 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 4개 자치구 지정을 유지하면서, 서울 나머지 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남)을 투기과열지구·조정대상지역으로 신규 지정했다. 이후 2026년 7월 1일부터는 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 반도체 산업 투자와 교통망 확충에 따른 집값 상승을 이유로 추가 지정됐다. 청약을 준비 중이라면 국토교통부(molit.go.kr) 공식 발표나 청약홈 공지사항으로 최신 지정 목록과 정확한 비율을 다시 확인하는 것이 안전하다.
헷갈리기 쉬운 함정, 무엇을 체크해야 하나요?
- 무주택기간 기산일이 “만 30세”인지 “혼인신고일”인지 본인 상황에 맞게 구분했는가.
- 만 60세 이상 유주택 직계존속을 “무주택세대구성원 자격 인정”과 “부양가족 가점 인정”에서 서로 다르게 취급했는가 — 자격 판정에서는 무주택으로 간주되지만, 부양가족 가점에서는 제외된다.
- 직계존속을 부양가족에 넣을 때 “세대주 여부”와 “3년 이상 부양” 요건을 둘 다 충족했는가.
- 30세 이상 미혼 자녀를 부양가족에 넣을 때 “최근 1년 이상 동일 등본 등재” 요건을 확인했는가.
- 국민주택(순차제)과 민영주택 가점제를 혼동하지 않았는가.
- 월 납입 인정액(25만원)과 청약통장 가입기간 점수를 서로 다른 제도로 구분했는가.
- 배우자 청약통장 가입기간 합산 시 최대 3점 한도를 넘겨 계산하지 않았는가.
2026년 최신 청약 제도, 무엇이 달라졌나요?
국토교통부는 2026년 6월부터 무순위 청약(“줍줍”) 신청자격을 무주택자로 한정하는 제도를 시행했다. 종전에는 유주택자도 무순위 청약에 신청할 수 있어 시세차익을 노린 투자 수요가 몰린다는 지적이 있었는데, 이번 개편으로 무주택자만 신청할 수 있게 됐다. 거주지역 요건은 지자체가 지역 여건에 맞게 탄력적으로 정할 수 있다.
민영주택 청약에는 신생아 특별공급도 신설돼, 혼인 기간과 관계없이 2세 미만 자녀가 있는 가구의 청약 기회가 확대됐다. 다만 구체적인 공급 비율과 소득·자산 요건은 국토교통부 공지로 별도 확인이 필요하다.
동점자 처리 기준은 “가점이 동일한 경우 청약통장(입주자저축) 가입기간이 긴 사람을 우선한다”는 것이며, 이는 2024년 규칙 개정 이후 계속 유지되고 있다. 가점제 산정 방식(84점 만점 구조, 항목별 배점 구간) 자체는 2024년 3월 배우자 통장기간 합산 규정 도입 이후 큰 틀에서 추가 개정 없이 유지되고 있다.
자주 묻는 질문
미혼이면 무주택기간 점수가 0점인가요?
그렇지 않다. 미혼이라도 만 30세가 되는 날부터 무주택기간이 쌓이기 시작한다. 다만 아직 만 30세에 도달하지 않은 미혼 무주택자는 이 항목에서 0점으로 처리된다.
유주택 부모님과 함께 살면 부양가족 가점을 받을 수 있나요?
받을 수 없다. 직계존속(또는 그 배우자)이 주택을 소유하고 있으면 그 직계존속은 부양가족 수 가점 산정에서 제외된다. 무주택세대구성원 자격 판정에서 만 60세 이상 유주택 직계존속을 예외적으로 무주택 간주하는 규정과는 별개다.
배우자의 청약통장 가입기간은 얼마나 인정되나요?
배우자 가입기간의 50%가 최대 3점 한도 안에서 본인 점수에 합산된다. 이 규정은 2024년 3월 25일 시행됐으며, 합산 이후에도 청약통장 가입기간 항목의 최대 점수는 17점으로 유지된다.
가점이 동점이면 누가 당첨되나요?
청약통장(입주자저축) 가입기간이 더 긴 사람이 우선한다. 이 기준은 2024년 규칙 개정 이후 계속 유지되고 있다.
모든 아파트 청약에 가점제가 적용되나요?
아니다. 가점제는 민영주택 일반공급 1순위 안에서 경쟁이 있을 때만 적용된다. 국민주택(공공주택)은 무주택기간과 저축 총액을 기준으로 한 별도의 순차제를 쓰고, 민영주택이라도 지역·면적에 따라 가점제와 추첨제 적용 비율이 달라진다.
정리
주택청약 가점제 계산법은 무주택기간(32점)·부양가족 수(35점)·청약통장 가입기간(17점)을 더해 84점 만점으로 점수를 매기는 방식이다. 무주택기간은 기산일(만 30세 또는 혼인신고일) 구분이 핵심이고, 부양가족은 유주택 직계존속 제외 규정을 놓치지 않아야 하며, 청약통장 가입기간은 2024년 3월 25일부터 시행된 배우자 합산(최대 3점)까지 챙기면 정확한 점수를 계산할 수 있다.
항목별 요건이 헷갈리거나 정확한 점수가 필요하다면, 위 계산 예시를 따라 직접 더해본 뒤 청약홈 가점계산기나 실제 입주자모집공고문으로 다시 한번 확인하는 것을 권한다.
