청약통장 1순위 조건
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청약통장 1순위 조건, 국민주택·민영주택 자격요건과 규제지역 제한

By렉구

청약통장 1순위 조건은 주택 유형에 따라 다르다. 국민주택은 가입기간과 납입횟수, 민영주택은 가입기간과 지역별 예치기준금액이 기준이다. 투기과열지구·청약과열지역에서는 세대주 요건, 세대의 5년 이내 당첨 이력, (민영주택은) 2주택 보유 여부까지 충족해야 1순위로 청약할 수 있다. 2026년 6월 15일 시행 「주택공급에 관한 규칙」(국토교통부령 제1592호) 원문과 청약홈 공식 안내를 기준으로 정리했다.

통장 가입기간만 채우면 끝이라고 생각하다가 모집공고문 앞에서 막히는 경우가 많다. 1순위 요건은 조문부터 국민주택(규칙 제27조)과 민영주택(제28조)으로 나뉘어 있고, 지역·주택 유형·세대 구성에 따라 결과가 달라진다. 이 글은 지역별 요건표와 청약 예치기준금액표, 2순위 강등 사유, 재당첨 제한 기간, 2024~2026년 개정 이력까지 다룬다.

국민주택과 민영주택, 1순위 기준이 왜 다른가

국민주택은 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설·개량하는 전용 85㎡ 이하 주택이다(수도권·도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하). 민영주택은 국민주택을 제외한 주택으로, 민간 건설사가 분양하는 브랜드 아파트 대부분이 여기에 해당한다.

두 유형은 1순위 판정 방식 자체가 다르다. 국민주택은 “얼마나 꾸준히 냈는가”(납입횟수), 민영주택은 “공고일 현재 잔액이 기준 이상인가”(예치기준금액)를 본다. 같은 통장이라도 어느 쪽에 청약하느냐에 따라 채워야 할 요건이 달라진다.

현재 신규 가입할 수 있는 통장은 주택청약종합저축 하나뿐이다. 2009년 5월 6일 출시됐고 국민주택·민영주택 모두 청약할 수 있으며, 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 자유롭게 납입한다. 과거의 청약저축(국민주택용)·청약예금(민영주택용)·청약부금(85㎡ 이하 민영주택용)은 2015년 9월 1일부터 신규 가입이 중단됐다.

국민주택 1순위 요건 — 가입기간과 납입횟수

「주택공급에 관한 규칙」 제27조 제1항에 따라, 입주자모집공고일 현재 아래 요건을 충족한 청약통장 가입자가 1순위다.

지역가입기간납입횟수
투기과열지구·청약과열지역가입 후 2년 경과24회 이상
수도권(규제·위축지역 제외)가입 후 1년 경과12회 이상
수도권 외(규제·위축지역 제외)가입 후 6개월 경과6회 이상
위축지역가입 후 1개월 경과규칙 원문에는 횟수 요건 없음(청약홈은 1회로 안내)

1순위에 해당하지 않는 가입자는 전부 2순위가 된다(제27조 제1항 제2호). 2순위에서 경쟁이 생기면 추첨으로 선정한다.

국민주택에는 통장 요건과 별개의 전제가 하나 더 있다. 지역과 무관하게 무주택세대구성원만 청약을 신청할 수 있다는 점이다. 같은 주민등록표등본의 세대 전원이 주택·분양권을 소유하지 않아야 하며, 배우자가 주민등록상 분리돼 있어도 그 배우자와 배우자 등본상의 직계존·비속까지 포함해 판단한다.

국민주택 납입횟수 산정과 연체 처리

납입횟수는 매월 약정납입일에 월납입금을 낸 횟수 기준이다. 연체 후 납입하면 제10조 제3항의 산식에 따라 회차별 납입인정일이 뒤로 순연된다. 밀린 회차를 한 번에 몰아 넣어도 인정일이 바로 회복되지 않는 구조라, 국민주택을 목표로 한다면 연체 없이 매달 내는 것이 원칙이다.

시·도지사는 청약 과열이 우려되는 지역에 대해 요건을 연장 공고할 수 있다. 수도권은 24개월·24회까지, 수도권 외 지역은 12개월·12회까지다(제27조 제1항 단서).

1순위끼리 경쟁하면 — 순차제

국민주택은 1순위 내 경쟁을 가점제가 아니라 순차제로 가른다(제27조 제2항). 전용 40㎡ 초과 주택은 ① 3년 이상 무주택세대구성원 중 저축총액이 많은 순 → ② 저축총액이 많은 순이다. 전용 40㎡ 이하 주택은 저축총액 대신 납입횟수로 같은 순차를 적용한다.

무주택기간은 세대 전원의 무주택 기간으로 산정하되, 신청자 본인 기준으로는 30세가 되는 날부터 기산한다. 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터다(제27조 제3항). 순차 안에서 저축총액·납입횟수까지 같으면 추첨으로 정한다.

민영주택 1순위 요건과 청약 예치기준금액

민영주택은 제28조 제1항에 따라 가입기간을 채우고, 지역별 예치기준금액 이상을 납입한 가입자가 1순위다. 납입횟수는 따지지 않고 입주자모집공고일 현재 잔액을 보므로, 목돈을 한 번에 넣는 일시 예치도 인정된다.

지역가입기간예치금
투기과열지구·청약과열지역가입 후 2년 경과예치기준금액 이상
수도권(규제·위축지역 제외)가입 후 1년 경과예치기준금액 이상
수도권 외(규제·위축지역 제외)가입 후 6개월 경과예치기준금액 이상
위축지역가입 후 1개월 경과예치기준금액 이상

민영주택은 국민주택과 달리 규제지역이 아니라면 유주택자도 1순위 청약이 가능하다. 다만 1순위 내에서 가점제로 선정하는 물량에서는 1주택 이상 소유 세대가 대상에서 제외되고 추첨제로 돌려진다(제28조 제6항). 추첨제 물량도 규제지역·수도권·광역시에서는 75%를 무주택세대구성원에게 우선 배정한다(제28조 제8항).

청약 예치기준금액표 — 기준은 신청자의 거주지다

지역별·면적별 청약 예치기준금액은 규칙 별표2(개정 2023년 5월 10일)에 정해져 있다. 단위는 만원이다.

전용면적서울특별시·부산광역시그 밖의 광역시특별시·광역시 외 지역
85㎡ 이하300250200
102㎡ 이하600400300
135㎡ 이하1,000700400
모든 면적1,5001,000500

표의 “지역”은 청약하려는 아파트의 소재지가 아니다. 별표2 비고는 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주민등록표에 따른 거주지역이라고 명시한다. 서울 거주자가 지방의 85㎡ 이하 아파트에 청약해도 서울 기준 300만원이 필요하다는 뜻이다. 청약홈 청약통장 안내의 표도 같은 기준을 안내한다.

예치금 충족 기준일과 청약예금 전환

순위별 청약자격의 발생 기준일은 최초 입주자모집공고일이다. 공고일 이후에 채운 가입기간·납입횟수·예치금은 그 공고 건에 소급 적용되지 않는다(제27조·제28조의 “입주자모집공고일 현재” 요건). 넓은 면적으로 청약하려면 공고일 전에 해당 면적의 예치기준금액이 통장에 들어가 있어야 한다.

구(舊) 청약저축 가입자가 민영주택에 청약하려면 입주자모집공고일 전일까지 청약예금으로 전환해야 한다. 주택청약종합저축 가입자는 전환 없이 국민·민영 모두 청약할 수 있다.

민영주택 1순위를 채운 뒤의 경쟁, 즉 무주택기간·부양가족·통장 가입기간을 점수화하는 가점 계산과 84점 만점 구조는 이 글에서 다루지 않는다. 별도로 정리한 주택청약 가점제 계산법 글에서 항목별 배점과 계산 순서를 확인하면 된다. 이 글은 “1순위가 되는 조건”까지를 담당한다.

규제지역에서는 왜 1순위여도 2순위가 되나

투기과열지구·청약과열지역의 주택에 청약할 때는 통장 요건 외의 조건이 추가된다. 청약홈 공식 안내는 청약통장이 1순위에 해당해도 2순위로 청약해야 하는 경우를 명시하고 있다.

민영주택 기준으로 규제지역 1순위가 되려면 다음 네 가지를 모두 충족해야 한다(제28조 제1항 제1호 다목).

  1. 가입 후 2년 경과 + 예치기준금액 납입
  2. 세대주일 것
  3. 과거 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속하지 않을 것
  4. 2주택 이상 소유한 세대에 속하지 않을 것(토지임대주택 공급 시에는 1주택부터 제한)

국민주택은 가입 2년·24회 납입에 더해 세대주 요건, 그리고 과거 5년 이내 무주택세대구성원 전원이 다른 주택의 당첨자가 되지 않았을 것이라는 요건이 붙는다(제27조 제1항 제1호 다목). 2주택 조건이 따로 없는 이유는 애초에 무주택세대구성원만 신청할 수 있어서다.

규제지역 밖에도 예외가 있다. 수도권 공공주택지구(개발제한구역 해제 면적 50% 이상인 지구)의 민영주택과 85㎡ 초과 공공건설임대주택에서는 2주택 이상 소유 세대가 1순위에서 제외된다(제28조 제1항 제1호).

2026년 규제지역 목록 (2026년 7월 29일 조회 기준)

청약홈 규제지역정보에서 2026년 7월 29일 조회한 투기과열지구·청약과열지역은 다음과 같다.

  • 서울특별시: 전역 25개 구
  • 경기도: 과천시, 광명시, 의왕시, 하남시, 구리시, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 성남시 분당구·수정구·중원구, 안양시 동안구, 용인시 수지구·기흥구, 화성시 동탄구

화성시 동탄구·용인시 기흥구·구리시는 2026년 7월 1일부터 추가 지정된 지역이다. 청약위축지역은 같은 날짜 조회 기준으로 지정된 곳이 없다. 규제지역은 수시로 바뀌므로 청약 직전에 청약홈에서 다시 조회해야 한다.

월 납입인정액 25만원과 저축총액 전략

국민주택 순차제의 승부처인 저축총액에는 월 인정 한도가 있다. 제10조 제5항 제1호는 월납입금이 25만원을 초과한 경우 해당 월납입금을 25만원으로 산정한다고 규정한다. 이 한도는 2024년 11월 1일부터 종전 10만원에서 25만원으로 상향됐다.

한 달에 50만원을 넣어도 저축총액에는 25만원만 쌓인다. 저축총액 경쟁을 준비한다면 매달 25만원이 실질 상한선인 셈이다. 통장 자체의 납입 한도(월 2만~50만원)와 저축총액 인정 한도(월 25만원)는 별개라는 점을 구분해야 한다.

선납과 미성년 납입에도 인정 규칙이 있다. 선납은 별표2 최고한도인 1,500만원 안에서 가능하지만 24회분 월납입금 합계를 초과하는 금액은 선납으로 인정되지 않는다(제10조 제1·2항). 미성년 시기의 납입은 2023년 12월 31일 이전 납입분 최대 24회에 2024년 1월 1일 이후 납입분을 합해 최대 60회까지 인정된다(제10조 제4항·제5항).

재당첨 제한 기간과 부적격 당첨 제한 — 5년 제한과 별개다

규제지역의 “과거 5년 이내 당첨 세대” 요건은 1순위를 2순위로 낮추는 자격 제한이다. 이와 별개로 당첨 이력 자체가 일정 기간 다른 분양주택의 입주자 선정을 막는 재당첨 제한 제도가 있다(제54조). 적용 대상 주택에 당첨된 세대는 아래 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택에 당첨될 수 없다(투기과열지구·청약과열지역이 아닌 지역의 민영주택은 제한 대상에서 제외).

당첨된 주택제한 기간
분양가상한제 적용주택·투기과열지구 공급 주택당첨일부터 10년
청약과열지역 공급 주택당첨일부터 7년
토지임대주택 등5년
그 외 대상 주택(이전기관 특공·분양전환공공임대 등) 85㎡ 이하과밀억제권역 5년, 그 외 3년
그 외 대상 주택 85㎡ 초과과밀억제권역 3년, 그 외 1년

여러 제한에 동시에 해당하면 가장 긴 기간이 적용된다(제54조 제2항).

자격 미달로 당첨이 취소된 부적격 당첨자에게는 별도의 재청약 제한이 붙는다(제58조 제3항). 수도권은 당첨일부터 1년, 수도권 외 지역은 6개월(투기과열지구·청약과열지역은 1년), 위축지역은 3개월 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. 모집공고문의 자격 요건을 잘못 읽고 넣은 청약 한 번이 1년의 공백으로 돌아올 수 있다는 뜻이다.

2024~2026년 청약제도 개정 이력

1순위 요건과 직접 관련된 최근 개정 사항이다.

시행일내용
2024년 3월 25일배우자 청약통장 가입기간 50%(최대 3점) 합산 — 가점제 관련 사안
2024년 10월 1일청약 예·부금, 청약저축의 주택청약종합저축 전환 허용
2024년 11월 1일월 납입인정액 10만원 → 25만원 상향
2025년 6월 10일무순위 청약 신청자격을 무주택세대구성원으로 한정(일반공급 1·2순위와 별개 제도)
2026년 6월 15일규칙 일부개정(국토교통부령 제1592호) — 1·2순위 요건 조문(제27조·제28조)은 변경 없음

예치기준금액(별표2)은 2023년 5월 10일 개정 이후 금액 변동이 없다. 2026년 6월 15일 개정에서도 1·2순위 자격요건 조문은 그대로 유지됐으므로, 위 요건표는 현행 기준이다.

자주 묻는 질문

질문답변
가입기간 2년을 채우면 전국 어디서나 1순위인가요?아니다. 1순위 가입기간은 청약하는 주택의 소재지에 따라 2년(규제지역)·1년(수도권)·6개월(수도권 외)로 다르고, 국민주택은 납입횟수, 민영주택은 예치기준금액 요건을 함께 채워야 한다. 규제지역은 세대주·당첨 이력·주택 수 요건까지 추가된다.
유주택자도 청약통장으로 1순위 청약이 가능한가요?민영주택은 규제지역이 아니라면 가능하다. 다만 가점제 선정 물량에서는 1주택 이상 소유 세대가 제외돼 추첨제로 돌려진다. 국민주택은 지역과 무관하게 무주택세대구성원만 신청할 수 있다.
국민주택 납입횟수가 모자라면 한 번에 몰아 넣어도 되나요?안 된다. 연체분을 몰아 내면 규칙 제10조 제3항에 따라 회차별 납입인정일이 뒤로 순연되고, 공고일 이후 납입분은 그 공고 건에 소급 인정되지 않는다.
재당첨 제한 기간은 얼마나 되나요?당첨된 주택 유형에 따라 다르다. 분양가상한제 적용주택·투기과열지구 주택은 당첨일부터 10년, 청약과열지역 주택은 7년이며, 여러 제한에 해당하면 가장 긴 기간이 적용된다. 규제지역 1순위 자격의 “5년 이내 당첨 세대” 요건과는 별개 제도다.
위축지역으로 지정된 곳이 지금 있나요?2026년 7월 29일 청약홈 규제지역정보 조회 기준으로 없다. 위축지역으로 지정되면 가입 후 1개월만 지나도 1순위가 되는 완화 요건이 적용된다.

상황별 체크리스트

  • 공공분양(국민주택)을 준비하는 무주택 사회초년생: 연체 없이 매달 납입하는 것이 우선이다. 저축총액 경쟁까지 대비하려면 여유가 있는 달에는 월 25만원을 채우는 편이 유리하다.
  • 규제지역 민영주택이 목표인 경우: 통장보다 세대주 여부와 세대의 5년 이내 당첨 이력, 세대 보유 주택 수부터 확인해야 한다. 셋 중 하나라도 걸리면 통장이 1순위여도 2순위로 청약해야 한다.
  • 비규제지역 민영주택이 목표인 경우: 공고일 전에 원하는 면적의 예치기준금액 잔액을 채워두면 된다. 지역 기준은 신청자의 주민등록 거주지라는 점만 주의한다.
  • 당첨 이후 자금 계획까지 세우는 경우: 중도금·잔금 단계의 대출 한도 규제는 스트레스 DSR 3단계 글에서, 무주택 실수요자 대상 정책대출 요건은 디딤돌대출 자격조건 글에서 이어서 확인할 수 있다.

1순위는 당첨이 아니라 출발선이다. 모집공고가 뜨면 청약홈 청약자격 안내와 해당 공고문의 자격 요건을 본인 상황에 하나씩 대조한 뒤 신청하는 것이 부적격 당첨을 피하는 가장 확실한 방법이다.

참고 자료

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금융·정부지원 제도를 "그래서 나는 얼마를 받는가"까지 계산해 정리합니다.

모든 글은 법령·정부 고시·공식 발표 원문을 직접 확인해 수치를 검산하고,
어느 시점 기준인지 함께 밝힙니다. 독자가 자기 조건을 넣어 확인할 수 있도록
계산기를 직접 만들어 붙이며, 제도·시세가 바뀌면 관련 글을 다시 검토해 갱신합니다.

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